“门面预定金”应该被认定为定金

  一、基本事实

    2002年9月份，长沙市岳麓区望岳街道办事处决定在谷丰路修建门面同时开始向社会募集资金，并与几十个门面定购者就门面买卖的相关事宜达成一致意向。为了担保届时门面建成后双方签订买卖合同，望岳街道办事处向我的委托人收取“门面预定金”，具体金额为：唐桂林、李琳100000元；周敬仁100000元；彭瑞兰50000元；欧松华50000元；邱荣华50000元。

    2006年3月份门面建成，办事处处周国平主任和张铁炎书记再次向我的委托人承诺签订买卖合同。但是由于长沙市政府搬迁到岳麓区，土地急剧升值，街道办事处不想出售门面了。到2006年8月份，街道办事处明确表示拒绝与我的委托人签订买卖合同，我的委托人多次找贵处协商签订门面买卖合同未果。

    二、本案争议的焦点为“门面预定金”是否就是定金？同时，一审判决驳回了“双倍返还定金”的请求。

    针对 上述争议焦点，我作为门面定购者的委托代理人，发表了如下分析意见：

    1、本案争议属立约定金合同纠纷而不是买卖合同纠纷，对本案定性错误，导致认定事实和适用法律错误

    首先，本案没有关于买卖合同权利义务方面的诉讼请求，本案的诉讼请求是围绕立约定金合同关系所提出，即：双方以门面预定金作担保，将来签订买卖合同，由于街道办事处的原因不与我的委托人签订门面买卖主合同，请求街道办事处双倍返还定金及承担其他损失。

    其次，双方之间没有签订正式的门面买卖合同（这也是本案纠纷产生的原因），双方没有形成买卖合同法律关系，因此，皮之不存毛将焉附？双方之间不存在买卖合同关系当然不可能发生买卖合同纠纷。

    由于对本案争议定性错误，导致一审判决认定事实和适用法律不准确。

    2、本案“门面预定金”实质上就是立约定金
    一审判决将“门面预定金”断章取义成为“预定金”，再进一步认为“预定金”不与“定金”字样同，以此否定本案门面预定金的立约定金性质，这是极其错误的：

    一方面，本案双方为了将来签订正式的门面买卖合同这一主合同而交付和收取“门面预定金”，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（以下简称“担保法解释”）第一百一十五条规定的“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保”之立约定金实质特点。

    另一方面，按照我国担保法及担保法解释的规定，两种情况的金钱质应该被认定为定金，其一当事人在合同中明确采用“定金”字样表述所交付的金钱的；其二没有采用“定金”字样，但明确约定适用定金性质的处罚的。本案就属于明确使用定“定金”字样表述所交付的金钱的情形，双方使用门面预“定金”而不是门面预“订金”，显然对所交付的金钱双方都已经共同认可其定金性质。

    当然，根据将要签订的主合同的不同，立约定金会有不同的前缀，如“车辆定金”等，就会多出几个字，当然会与没有前缀的“定金”二字不同！但是这并不能否定当事人使用“定金”一词来表述所交付的金钱的客观事实。所以一审判决以“预定金”不与“定金”字样相同来否定本案门面预定金之定金性质显然是不能成立的。

    因此无论是形式上还是实质上，上诉人所交付的金钱实际上就是“立约定金”。

    3、同时，法院的判决混淆了“立约定金合同”与“买卖合同”之间的区别

    一审判决以将要签订的门面买卖主合同中“门面用地系集体使用权性质之拆迁安置用地，原告也并非享有该土地使用权的集体经济组织成员，故原被告之间预定门面行为违反相关法律规定，应属无效。”进而以适用《民法通则》第五十八条、六十一条关于无效民事行为的规定作出判决，这是严重错误的。

    其一，一审判决混淆了立约定金合同与门面买卖合同之间的界限。

    根据担保法解释第一百一十五条的规定，立约定金是为了保证将来签订主合同，因此立约定金合同成立和生效都在被担保的主合同之前，具有一定的独立性。本案门面预定金已经交付，因此本案上诉人与被上诉人之间立约定金合同关系成立并生效。而一审判决以被担保的将要签订的门面买卖主合同无效来否定争议双方立约定金合同无效混淆了立约定金合同和被担保的主合同之间的区别。

    其二，一审判决称“原被告之间预定门面行为违反了相关法律规定，应属无效”却没有指出违反了什么法律的哪一条哪一款之规定，因此，判决理由缺乏法律依据。更何况，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间立约定金合同关系并不违反法律的规定。