承租人私自对外转租房屋是否一律无效？

发布日期：2013-07-11 作者：110网律师

   李某长期承租房东王某的三层商铺用于对外经营，由于经营效益不太好，李某便将二层、三层转租出去，在转租合同签订前，李某电话与房东王某沟通了此事，由于李某常年承租房东王某的商铺，与之关系较好，王某便口头同意了。李某随即与次承租人孙某签订了商铺租赁合同，可是一年过后，房东王某找上门来，要求解除与李某的商铺租赁合同，理由是李某非法转租。
《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”；“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。未经原出租人同意转租合同无效，乘租人擅自转租系无权处分行为。那么，李某的转租行为真的就无效么，这需要具体问题具体分析，如果承租人未经出租方许可的转租，事后又未得到出租方同意，出租人完全可以主张解除合同，但是，在以下两种情况下，出租人不得因承租人的转租行为而解除租赁合同：
一、出租人未在法定期限内对承租人的转租行为提出异议的。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。可见，如果出租人未在六个月期限内提出异议，那么承租人的转租行为就合法有效。
二、出租人在转租行为产生后，以其行为表示承认承租人的转租行为。

  在法律实践中有这样一种情况，虽然承租人的转租行为未得到出租人的书面同意，但是，出租方以其行为默示认可了承租人的转租行为。在上述案例中，由于次承租人承租商铺后进行对外经营需要办理工商注册，出租人便向其提供了房产证等相关证件，那么就可以从出租人的行为判断出，其已经同意了承租人的转租行为，不得再要求解除与承租人李某的租赁合同。

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