承租人擅自转租，出租人是否有解除权？

 1998年6月，卓某与钟某签订了土地租赁合同，合同约定：钟某将一宗荒地租赁给卓某从事种植、养植业，租赁期限为30年，租金20440元一次性付清，另外每年每亩交土地管理费100元。在租期未到前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低管理费，如果钟某终止协议，赔偿卓某30年的租金，如果卓某终止协议，所缴租金不退;租赁期满时，卓某应将土地完整地交还钟某;所租土地不能用作非种养植业生产经营，不允许转租。 　　2004年，卓某外出打工，遂将该土地转租给第三人李某做废品回收的仓库，并由李某支付租金和管理费。钟某认为卓某违反了不得转租和不能将该地作非种养植业生产经营的约定，遂要求收回土地。但卓某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，钟某遂诉至法院，要求解除与卓某签订的土地租赁合同，收回土地。
　　本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁土地的合同解除权。法院经审理后，对此存在两种意见分歧。
　　第一种观点认为：钟某和卓某已在合同中约定“所租土地不能用作非种养植业生产经营，不允许转租”，而卓某擅自将土地转租给第三人李某作非种养植业生产经营使用，违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人钟某有权解除该租赁合同，收回土地。
　　第二种观点认为：卓某未经钟某同意，就将该土地转租给他人，应当认定该转租行为无效。而钟某与卓某之间的土地租赁合同尚未到期，钟某无权解除合同。


[案情分析]     土地租赁合同的解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情况下，因一方当事人的意思表示，或双方当事人的协商一致，或发生了法律、法规规定的某些情况，使合同关系归于消灭。
　　我国《民法通则》第91条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人与承租人签订租赁合同后，双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。
　　笔者同意第一种观点。本案中，卓某和胡某签订的土地租赁合同规定了“所租土地不能用作非种养植业生产经营，不允许转租”的条款，卓某在长期不需要租赁土地时，完全可以与钟某协商解除合同，但其擅自将租赁土地转租给第三人使用，违反了钟某应享有的权利，因此，钟某可以提前解除土地的租赁合同，收回土地。 


[案情结果]     卓某未经钟某同意，就将该土地转租给他人，应当认定该转租行为无效。而钟某与卓某之间的土地租赁合同尚未到期，钟某无权解除合同。

[相关法规]     《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人与承租人签订租赁合同后，双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。
    《民法通则》第91条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。

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