黄浦区同福里街坊房屋征收补偿方案

发布日期：2013-10-25 作者：黄方明律师

人民广场历史文化风貌区
同福里街坊保护及综合改造项目房屋征收补偿方案
　一、房屋征收与补偿的法律依据
　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
　　2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）；
　　3、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）；
　　4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）；
　　5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；
　　6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）；
　　7、其他相关法规和规范性文件。
　　二、房屋征收的目的
　　通过房屋征收对人民广场历史文化风貌区进行保护，并对同福里街坊进行整体综合改造。
　　三、房屋征收的范围
　　东临黄河路（大光明电影院），西至新昌路，南临南京西路（万象商厦），北至凤阳路。
　　四、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法
　　（一）被征收房屋类型的认定
　　房屋类型以房地产权证记载或公房管理部门摘录为准。
　　（二）被征收房屋建筑面积的认定
　　对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
　　对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋类型	公寓	独立住宅(花园住宅)	新里住宅	新工房(有电梯、成套)	新工房(无电梯、成套)	新工房(无电梯、不成套)	“两万户”新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

　　在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积。高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
（三）非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋。
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴
2、评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
3、评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
4、价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区的补贴系数为0.3。
5、套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证补贴，本区每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。
六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准：
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为评估价格×80%＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。
对房屋承租人的补偿按照有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
八、征收非居住房屋的补偿方式、补偿标准和计算方法
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为：评估价格×80%。
九、居住困难户人数审核办法（附件一）
十、特殊对象范围及照顾标准（附件二）
十一、本街坊房屋征收补偿签约期限及签约搬迁奖励等操作办法
本街坊房屋征收补偿签约期限为3个月（起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定），并设定集中签约期和集中搬场期，具体时间和办法另行公布。
   被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在集中签约期内签订房屋征收补偿协议并按约定期限内搬离被征收房屋的，街坊总签约率达到85%的，每户给予一定奖励。
    本街坊总签约率达到85%后，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人集中搬离被征收房屋并办理完毕交房手续。
   （一）征收居住房屋的补贴和奖励标准
    以房屋征收决定作出之日合法有效的《房地产权证》、《租用公房凭证》计户奖励。
    1、签约奖励费
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屡征收补偿协议并按约定期限内搬离被征收房屋的，每户奖励10万元，房屋建筑面积在25平方米以上，每增加1平方米增发签约奖励费3000元。
2、签约比例奖
签约比例在本街坊触摸屏即时公布。
    被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的，街坊总签约率达到85%的，每户一次性奖励5万元。签约率超过85%的每提升一个百分点增加1万元，签约率超过90%的每提升一个百分点增加1.5万元。
    3、速签奖励费
    被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按约定期限内搬离被征收房屋的，按签约时段每户给予速签奖励费：

第一个月	第二个月	第三个月
13万元	11万元	9万元

4、搬迁奖励费
    凡在本街坊设定的集中搬场期内搬离被征收房屋，并办理完交房手续的每户发放搬迁奖励费5万元；在集中搬场期后一个月内搬离被征收房屋，并办理完交房手续的每户发放搬迂奖励费4万元；在集中搬场期后二个月内搬离被征收房屋，并办理完交房手续的每户发放搬迁奖励费3万元。
   5、临时安置费
    (1)选择货币补偿在签约期限内签约并在协议生效后约定期限内搬离被征收房屋和办理退租房屋的，每户给予一次性补贴6000元。
    (2)选择现房安置的被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约并在协议生效后约定期限内搬离被征收房屋和办理退租房屋的，每户给予一次性补贴6000元。
    (3)选择期房安置按照被征收人、公有房屋承租人补偿协议中所选购的安置房屋（期房）房型，一室一厅：每套每月补贴2000元；二室一厅：每套每月补贴2500元；三室一厅：每套每月补贴3000元。
    期房临时安置费自签约居民搬离原址、腾空房屋之日起计算，以入户通知书载明日期为止。考虑到交房后需办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时安置费。
    6、家用设施移装费
    (1)电话移装费，每户140元（凭缴费单据）
    (2)管道煤气移装费，每户200元（凭缴费单据）
    (3)热水器移装费，每台300元（凭购机发票）
    (4)空调移装费，每台400元（凭购机发票）
    (5)有线电视移装费，每户330元（凭缴费单据）
    (6)宽带移装费，每户90元（凭收费单据）
    (7)家用（独用）电表，按实计算（凭收费单据）
    7、搬迁费
    按被征收房屋建筑面积每平方米12元结算（按房地产权证书或公房租赁凭证计户）。每户低于500元的，按500元发放。若选购征收配套商品房（期房）的搬迁费增加一倍计算。
    凡在征收签约期内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的（原住房腾空且钥匙交房屋征收部门），本街坊为每户免费提供搬场车一次。
    8、权证建筑面积补贴
    按照被征收房屋建筑面积每平方米5000元补贴，低于15万元的，
按15万元/户计算。
  9、风貌保护区补贴
    (1)旧式里弄，按被征收房屋的补偿金额5%补贴。
    (2)成套新工房，按被征收房屋的补偿金额10%补贴。
10、搭建面积的认定及补贴
对无记载的搭建和阁楼一律不计入建筑面积，由房屋被征收人、公有房屋承租人自行拆除。自行拆除有困难的，给予1000元每平方米的工料补贴。补贴费用低于10万元的，按10万元计算。
    无上述搭建或阁楼的房屋被征收人、公有房屋承租人给予一次性补贴10万元。
    11、室内装饰装修补偿
    对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，旧式里弄按500元／平方米补偿，成套新工房按900元／平方米补偿。
    被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。
    （二）征收非居住房屋的补贴和奖励标准
    本条所指的各类补贴和奖励标准仅适用于被征收人、公有房屋承租人为个人，且持有注册在被征收房屋范围内有效工商营业执照的个体工商者。
    1、签约奖励费
    被征收非居住房屋签约并按约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予30万元奖励。
   2、签约比例奖
    被征收非居住房屋在征收签约期限内签约并按约定期限内搬离被征收房屋，街坊总签约率达85%的，每户一次性奖10万元（以房地产权证或房屋租赁合同计户）。签约率超85%的每提升一个百分点增加2万元，签约率超过90%的每提升一个百分点增加3万元。
   3、速签奖励费
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按约定期限内搬离被征收房屋的，按签约时段每户给予速签奖励费：

第一个月	第二个月	第三个月
20万元	18万元	16万元

4、搬迁奖励费
凡在本街坊设定的集中搬场期内搬离被征收房屋，并办理完交房手续的每户发放搬迁奖励费8万元；在集中搬场期后一个月内搬离被征收房屋，并办理完交房手续的每户发放搬迁奖励费6万元；在集中搬场期后两个月内搬离被征收房屋，并办理完交房手续的每户发放搬迁奖励费4万元。
  5、搭建面积的认定及补贴
    对无记载的搭建和阁楼一律不计入建筑面积，由房屋被征收人、公有房屋承租人自行拆除。自行拆除有困难的，给予2000元每平方米的工料补贴。补贴费用低于10万元的，按10万元计算。
无上述搭建或阁楼的房屋被征收人、公有房屋承租人给予一次性补贴10万元。
    6、对持有注册在被征收房屋范围内有效工商营业执照的个体工商者，给予一次性补贴30万元。
    7、对非居住房屋室内装饰装修补偿，按被征收非居住房屋建筑面积每平方米补贴1000元计算，每证低于15万元的，按15万元计算。
    8、因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
    9、被征收人、公有房屋承租人自行解决非居住营业用房的，按被征收房屋的非居住营业面积30000元/平方米计算补贴。每证低于45万元的，按45万元计算。
    10、风貌保护区补贴：按被征收非居住房屋的补偿金额10%补贴。
注：因征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。
十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法另行公布。
十三、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收决定公布后，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上公布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，区房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定评估机构。区房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所名称
征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。
受委托的房屋征收事务所：上海市黄浦第二房屋征收事务所。
办公地址：南京西路270弄5号。
联系电话：63139572 63296597。
十五、房屋征收与补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证书、租赁公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
十六、其他事项
（一）房屋征收与补偿协议签订主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人应当进行协商，确定签约主体，如协商不一致，由房屋征收部门组织共同居住人协商。若在本街坊房屋征收决定作出后的30日内，共同居住人仍无法协商一致的，房屋征收部门可在共同居住人按照下列顺序确定签订补偿协议的主体：
（1）原承租人的配偶；
（2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（3）原承租人的父母；
（4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
房屋征收范围内的私有房屋产权人死亡的，其继承人作为补偿协议签订主体。
（二）房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
（三）房屋征收补偿决定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定。
【特别告知】黄浦区人民政府依法作出补偿决定后，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人仍无法达成协议的，不再享受本地块设置的奖励款项。
（四）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（五）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
（六）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。

　　上海市黄浦区住房保障和房屋管理局
　　二○一三年六月十九日

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