离婚时，房产如何分割

离婚房产如何分割
作者：北京市xx律师事务所首席律师 李顺涛律师
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随着社会的发展，离婚率不断攀高，尤其是北京、上海、广州等大城市，而在离婚过程中涉及最多的是对离婚房产分割的问题，且离婚房产分割过程中，因房屋的情况各异，所以会出现很多不同的情况，现在本律师根据日常办理的离婚案件，对离婚房产如何分割进行归纳总结，以便大家共同参考：
一、登记之前一方购买的房屋，且付清所有房款的，属一方的婚前财产。
我国《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。
二、夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的，该房产属于夫妻共同财产。
　　我国《婚姻法》第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人，不论夫妻双房的出资份额多少， 该房产均属于夫妻双方共同共有。
三、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
　　大城市中，经常存在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限相关联，购买房屋的费用要远远低于房屋的市场价值。而且产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，司法实践中。以前争议较大，现在有了明确的规定。按《婚姻法》和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。
四、夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割。
这种情况主要存在两个方面：
1、 如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼，那么均等分割即可。
2、如在缴纳首付款，按揭贷款之后，尚未全部偿还贷款的情况下出现离婚，那么此时的分割方法为：房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。如其中的一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方支付房屋价值的一半。
五、一方婚前按揭购房并取得房产证，婚后偿还贷款期间离婚的。
　　我国婚姻法司法解释三有明确的规定“　第十条　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
六、父母参与出资并取得房产证书后离婚的。
如果是父母对子女的出资为借款，婚前借款的作为一方的个人债务，婚后共同借款的，作为婚后共同债务。当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的，推定为赠与。
但我国婚姻法司法解释三同时规定：“第七条　婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
以上是本律师从办理的多起离婚案件中设计房产分割而做的总结，且离婚过程中，对房屋的分割还存在很多细节问题，故此，李顺涛律师建议当事人在分割房产时甚至在结婚之前，尽量找律师咨询，慎重处理，细心对待，尽最大可能从源头上减少自身风险。