购买二手房注意事项
在二手房交易市场中合同纠纷普遍存在,这类房屋通常价格比较低,很多购房者贪图便宜或者没有审查购买了此类房屋,以后就极有可能陷入法律纠纷中。那么,购买二手房需要注意哪些问题?
哪些二手房交易时无法过户?
典型的比如经济适用房或者军产房等。
经济适用房存在产权证的,但是在产权证上会标注经济适用房,而经济适用房在五年内是不能上市交易的。
军产房,便不存在产权证。所谓的军产房,是由部队提供土地建造的房子,他的土地性质是政府划拨军事用地。此类房屋通常也是不允许上市的。
除了上述房屋还应该查看房屋的抵押或者查封情况。
作为购房者,若单独去房交所进行查询,可能会因不是房屋所有权人而无法查询,但是可以要求卖房人与其一同上房交所进行查询。因为卖房人作为房屋所有权人,其可请求房交所向购房者出具房屋的查询证明,购房者可以在该证明上看到房屋是否存在抵押、查封的信息。若房屋存在按揭贷款抵押,购房者最好在卖房人还清贷款,注销抵押登记以后,再与其进行房产交易。如果欲购房屋上有查封的话,那我就不建议您购买了。若房屋上存在查封,便说明该出卖人有债权债务纠纷,且已经诉讼到法院。购房者欲购买的房屋将来可能会被执行。
除去上述提到的购买二手房时可能遇到的法律风险,在购买二手房时,还应留意户口的问题。很多人购买二手房的目的是为了落户或争取学区名额,所以在签订房屋买卖合同时一定要审查房屋内的户口情况。如果签订合同时原房屋内仍有户口没有迁出的,那么签订合同时应该对户口迁出做出明确的约定,并通过约定违约责任以督促原房主迁移户口。值得注意的是,法院并没有权利直接判令行政机关将卖房人户口迁出,公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。
接下来我们还需留意,所欲购买的房屋有没有对外出租。如果该房屋存在被出租的情形,购房者一定要和承租人去谈一谈,因为依据法律规定,承租人具有两项法律权利。第一项是优先购买权,即承租人享有以同等条件优先购买承租房屋的权利。第二项便是买卖不破租赁的原则,通俗来讲,比如承租人承租某房屋十年,虽然购房者购买了该房屋并办理了过户登记,但是承租人的十年租期未到,购房者便无法要求承租人腾房。若购房者所购房屋是为了自己居住,则该情形可能会使得购房者的购房目的无法实现。
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