借名买房纠纷专业律师解析经济适用房借名案件的处理原则

一、经济适用房纠纷24%是借名买房纠纷
回龙观和天通苑是北京市两大经适房社区，很多购房者至今记得当时上千人彻夜排队抢号的场景。然而，随着近年来不断攀升，一家人轮流排队的情景已不再，取而代之的是因购房纠纷对簿公堂。昌平法院2010年至2013年审结的203件经适房案件中，其中48件属于借名买房，即不具备购房条件的人借他人指标买房的情况。在天通苑、回龙观地区的经适房纠纷中，这种纠纷虽然比例非常小，但对个人影响大，值得关注。
　　在统计的203件判决中，有48起案件为借名买房的情况，即不具备经适房购房条件的人借用他人指标买房，这部分占24%。48起纠纷中，登记的所有权人起诉的案件31起，占65%，诉讼请求多为腾退房屋，但败诉比例超过八成。实际出资人起诉的案件17起，占35%，诉讼请求多为确认房屋所有权，其中败诉11起，占六成半。
　　二、借名买房纠纷多因登记人反悔
　　在借名买房的案件中，大多“实际出资人”和登记的所有权人即“登记人”间都签有协议。“实际出资人”由于实际占有、使用房屋，一般不会主动提起诉讼，但随着北京房价不断攀升，一些“登记人”希望通过诉讼拿回自己的房子。“还有一种是限购政策的影响，我名下已经有了一套经济适用房，想再买房，会受到一定限制。”由于北京市限购政策的实施，市民买房受到严格限制，“登记人”由于限购政策的限制无法另行买房，因此在这种背景下“登记人”只好向法院提起诉讼要求“实际出资人”腾退房屋。在法院审理当中，房屋产权虽然登记在“登记人”名下，但是产权证并不是认定房屋权属的唯一凭证，“登记人”有可能不是房屋的真正产权人，因此，在借名买房的情况下，起诉要求腾退房屋的，一般不会得到支持。48起借名买房纠纷中，原被告为朋友关系的8起，亲戚关系的16起，占三分之一。管辖天通苑地区的昌平东小口法庭的邵敏法官介绍，直系血亲由于亲属关系较能得到实际出资人的信任，因此该类纠纷较少。而旁系血亲和朋友，往往在巨大的经济利益的驱使下，“违背”了当初借名买房的约定。“其实在审理当中，很多直系血亲的当事人在诉讼之初便选择了私下进行和解，原告一方选择了撤诉。”
　　三、出资人讨所有权 全被驳
　　实际出资人提起的17次诉讼中，关于确认所有权的诉求均被法院驳回，有关返还购房款和赔偿损失的诉求均胜诉。
　　四、诉求腾退房屋超八成败诉
　　所有权登记人提起的31次诉讼中。其中，17起原告要求被告腾退房屋，但14起被法院驳回，占比82%。邵敏法官介绍，经济适用房未满5年不得出售的规定，本身就从时间上限制了纠纷的发生。邵敏法官称，随着经济适用房从2003年前后落户天通苑和回龙观地区，案件纠纷量也在近5年后逐渐显现，“之后的2008年，北京市出台了新的经济适用房出售政策，从制度上完善了经适房的上市交易，因此经适房纠纷将在实施新政策5年后，逐年减少。”
　　五、堂妹借房上班住 争房闹上法庭
　　称住房紧张，王女士将堂妹一家起诉至法院，要求其腾退并返还位于天通苑的房产。近日，昌平法院因房屋所有权存在争议，驳回了王女士的诉讼请求。王女士称，2004年她申请购买经济适用房，该房屋位于天通苑。王女士与李女士是堂姐妹，李女士得知王女士申请购买房屋，向王女士提出借用该房屋居住便于自己上班。王女士碍于情面将房屋借给李女士居住。由于现在王女士住房紧张，多次向李女士提出要求其返还房屋，李女士以找不到合适房屋为由拒绝将房屋返还。
　　王女士诉至法院，要求李女士一家腾退房屋。庭审中，李女士称，王女士利用北京居民身份办理了经济适用房审批手续。审批通过后，双方协商由李女士购买房屋，待满五年后王女士为李女士办理过户手续。2004年11月6日，在王女士的陪同下，李女士以王女士的名义与顺天通房地产开发集团有限公司签订了房屋买卖合同，购买了房屋，办理了抵押贷款。
　　除此之外，首付房款、分期还贷、缴纳税费、登记入住等环节，以及最后的提前还贷，都是李女士亲力亲为，与王女士毫无关系。诉争房屋自2004年12月26日交付以来，一直由李女士居住使用至今。王女士在房屋市场行情看涨的情况下，受利益驱使，做出违背诚实信用原则的行为。李女士认为，诉争房屋是李女士自行出资购买，李女士是诉争房屋的实际所有权人，在房屋所有权存在争议的情况下，王女士无权要求其腾退。
　　昌平法院经审理认为，双方所争议经济适用房虽然登记在王女士名下，但是对于该房屋的所有权，双方当事人存在争议，且王女士认可在购买该房屋时李女士有出资，房屋交付后李女士亦对房屋进行了装修，并一直占有、使用该房屋。在房屋的所有权存在争议的情况下，王女士要求李女士腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持，法院驳回了王女士的诉讼请求。
　　六、非京籍为避手续借名买房惹纠纷
　　2003年8月，家在外地的赵女士想在北京买房，苦于自己不是北京户口，为了避免复杂的手续，便找到自己的侄子，以侄子的名义购买了天通西苑一套166平方米的期房，每平方米2650元。赵女士交纳了23万余元首付款后，又以侄子的名义贷款21万余元，此后按月还款。签订《商品房买卖合同》当天，两人还签订了一份《购房协议书》，约定“由赵女士出资，以侄子用本人身份证购买的房屋，产权和归属权永久性归赵女士及其家属所有”。
　　赵女士在花7万元将房屋装修后高高兴兴地入住了。为了答谢侄子，赵女士送给他一部汽车和一些现金，总价合计5万元。2008年，赵女士要求侄子将房子过户给自己，没想到侄子却不认账了，称该房属于自己，首付款是向赵女士借的。法院判决，房屋归赵女士的侄子所有，两人之间关于出资的纠纷可另案解决。
　　七、为贷款以儿名义购房儿卖房后争房款
　　王先生和李女士老两口，因年龄原因无法办理银行贷款，便以儿子的名义购买了一套二手房。买房前，老人和子女签订了借名买房的协议。
　　两位老人按约定支付了房屋首付款和相关税费。过户时，所有权人登记为儿子小王的名字。此后，李女士一直以儿子的名义偿还贷款。然而令人意想不到的是，小王将房屋出售，买主将购房款分次打入王先生和李女士的银行账户。
　　不料，小王竟然以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋总价款。
　　八、借名买经适房过户争房产
　　2003年春节刚过，一对来自齐齐哈尔的老夫妇便把老家的房子卖掉，到北京来投奔儿子。在IT公司工作的儿子张先生当时月薪近万元，接纳自己的父母在北京生活。日子久了，张先生便决定在北京给父母买一套房子。当时，张先生已在京购买了一套房屋，如果再买要缴纳昂贵的购置税，并且商品房的价格又高，他无力支付。
　　此时，张先生妻子的哥哥李某恰巧符合在京购买经济适用房的条件，于是，老夫妇便借用儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。之后，老两口一直在该房子里居住。但是几年之后，张先生离婚了，老两口住的房子在原儿媳哥哥李某的名下，李某自然起诉到了法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
　　庭审中，老两口在法庭上哭着说:“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”最终法院支持了李某的诉讼请求，但老两口可享有对该房屋的长期居住权。
　　九、判决合同无效，要考虑“实际出资人”损失
邵敏法官介绍，经济适用房是政府提供政策优惠、面向城市低收入困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。在审理该类案件当中，法庭同时还会考虑到涉案房屋相较于购买之初已获得较大幅度的升值，因此在借名购房关系被确认无效后，被借名一方因房屋升值实际获得了较大利益，而借名一方因房屋差价产生了较大损失。因此，法院在判决上往往会寻求双方的利益平衡，即判决双方借名买房合同无效的同时，要求登记人对实际出资人予以适当的经济赔偿。
　　十、夫妇用儿名义买房 争房产对簿公堂
　　李先生和张女士结婚后承租了李先生单位的公房，多年后公房遇拆迁，夫妻二人决定以儿子小李的名义购房并办理贷款手续。房屋首付款及大部分贷款均由夫妻俩支付。2010年，小李将李先生和张女士诉至法院，要求父母腾房，被法院判决驳回。后小李再次将父母告上法庭，要求判定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老夫妇的请求。
　　十一、出资问题未解决 暂不腾退
　　法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，而出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在借名买房的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有一定期限的居住权，在出资问题未解决前不用腾房。靳双权律师告诉《法制晚报》记者，其实这种判决也让法院颇为尴尬，因为有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
　　房子值钱了，一些实际买房人心里也开始不踏实。由于大多数经适房已经过了5年的上市期限，于是他们想让名义购房人过户。一旦遭到名义购房人的拒绝，便只好诉至法院解决。
　　十二、安居房地产律师解读：房产所有人 原则上以房产证为准
　　根据法院查明的事实，不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为，但该房屋为经济适用房，经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房，该行为本身违反国家政策，故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据，法院不予支持。
　　安居房地产律师网靳双权律师说，双方即使签订了借名买房协议，但因损害了广大符合经适房资格家庭的合法权益，原则上认定借名购房协议无效。靳律师介绍，对借名买房案件，法院通常以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资款，首先必须提供充足的证据。如果能够证明其是房屋的实际购买人，登记人不仅要返还原购房款，还要承担一定的赔偿责任。
本文来安居房地产律师网：//www.132lawyer.com-原文链接：//www.132lawyer.com/a/jjsyf/jizifang/2014/0719/10950.html