甘某某与刘某房屋买卖合同纠纷案

2003年8月，位于武汉市效XX村的甘XX将自己的农村拆迁还建房以8万6千元价格买给了属城市户口的居民刘XX，双方签订了房屋买卖合同，刘XX一次性支付8万元购房款给某XX，余下6千元等房屋过户时再行支付，2005年，甘XX与妻子王XX离婚，离婚协议该房屋归甘XX。2010年，该房屋所在土地由农村集体征为国有土地，房价大增，甘XX即在房屋部门将该房屋登记为自己名下。刘XX此时要求房屋过户，但被甘XX拒绝，刘遂起诉至法院，要求法院判决甘XX履行合同义务，配合刘XX房屋过户。
刘XX起诉至法院后，甘XX遂经人介绍，找到本律师，经过分析案情，本律师认为，其一、该房屋买卖合同签订时，房屋所涉土地为农村集体土地，而刘XX为城市居民，我国《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，而我国《土地管理法》第63条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。同时国务院”国办发【1999】39号文件也规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。国务院“国办发【2004】28号文件、【2007】71号文件、中共中央、国务院联合发布的【2008】1号文件均规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。所以刘XX与甘XX的房屋买卖合同违反了上诉法律与行政法规的规定，应为合同无效。其二，当时双方签订房屋买卖合同时，甘XX妻王XX，母李XX都是房屋的共有人，甘XX私下买卖房屋没有经得共有人的书面同意，一直向他们隐瞒卖出房屋的事实，所以其私下签订的房屋买卖合同亦属无效。基于此，本律师遂同意代理甘XX参与本案诉讼。
经过一审法院审理，法院认为，虽签订合同时，涉诉房屋为农村土地，但现在已征为国有，故合同经过情势变迁，已为有效，为维护交易稳定的原则，法院判决房屋买卖合同有效，甘XX应配合刘XX过户，至于共有人受到的损失，由甘XX承担。
本案经过一审判决，本代理人认为法院认定事实不清，适用法律错误，遂代当事人提起上诉。在上诉中，本代理人认为，一,按照我国《合同法》第56条规定:无效的合同。。。。自始没有法律约束为。认定一个民事合同是否合法有效，应以签订合同时是否违反了法律及行政性法规的强制性规定为准，而不能说当时违反了法律强制性规定为无效，而现在却变为有效了，法院判决明显违背了我国《合同法》第56条的规定，属于错误判决；其二、按照法院的理由，涉诉房屋即使现在是国有土地，但房屋的土地性质是划拨，而不是出让，按照《房地产管理法》第40条规定：以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应按国务院批准，向有批准权的人民政府审批，以取得合法手续，并补交土地出让金。而最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经过有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据以上法律及司法解释规定，刘XX至今未能向有关政府申报批准，并补交土地出让金，该房屋买卖合同仍属无效合同。
据此，在本律师代理下，此案经过一审、二审、再审，人民法院终于判决房屋买卖合同无效，房屋仍归属于甘XX，甘XX退还刘XX购房款，并补偿了其一定损失。
此案，得本律师以深厚的法学素养、尽职尽责的职业道德，获得了当审法官及当事人的一致好评。