如何处理“一房二卖”

发布日期：2014-11-28 文章来源：互联网

一房二卖，顾名思义，就是一栋房屋被卖了两次，房屋出卖人和第一个买受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，但是只能把房屋交给其中一个买受人，我国法律禁止一房二卖，出卖人必须对其中一个买受人承担损害赔偿责任，那么到底房屋最终归谁呢，法律的评判标准就是“谁登记，谁拥有”。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有着某件东西，这件东西就已经是我的了，但是事实往往不是这样房屋必须要向房地产登记部门履行登记手续，这样才能向别人表明这件东西是你的，就是所谓的公示、公信力。
案例：陈某有房一套，因外出工作，就以15万元的价格把房卖给了江某，双方签订了书面买卖合同，房子交付江某居住，因为陈某外出比较急，就约定等陈某回来后再办理房屋产权过户登记，后来陈某从外地回来，发现房价大涨，就要求江某再加两万元钱，江某不同意，陈某就将房屋以17万元的价格卖给了张某，并立即与张某办理了房屋产权过户登记，张某就拿着房产证要求江某搬出房屋，遭到江某拒绝，最后诉至法院，这就是典型的“一房二卖”的问题。
本案分析：张某取得了房屋的所有权，其权利应该受到法律的保障，而江某由于没有办理登记过户手续，没有取得房屋的所有权，那江某的权利怎么保护呢？江某可以请求陈某返还购房款及利息、赔偿损失。但无权要求房屋的所有权，他只能要求陈某承担违约责任。
针对这种情况，《物权法》规定了“预告登记制度”来避免这种纠纷的出现，《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，即对出卖人可以主张违约损害赔偿也可以向受让人主张返还房屋。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

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