开发商逾期交房,购房者要求全额退款并承担违约责任

【案情简介】
2012年4月1日原告张某与被告某房地产开发公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告投资建造的商品房一套，购房款120万元。合同约定交房期为2012年10月31日，逾期交房的按购房款的万分之二支付违约金;逾期超过60天的，买方有权单方面解除合同。房屋交付的标志为已经取得《竣工验收备案表》。又由于该房屋属于全装修房，合同的补充条款约定：开发商取得《竣工验收备案表》之日起开始进行装修工程，工期为7个月，开发商按此日期发出书面进户通知书，买方据此办理房屋交接手续。
合同签订后原告按约支付了全部购房款。然而接下来被告在既定的时间内始终没有发出进户通知，直到2013年11月1日被告才发出了一张所谓的进户通知书，原告到现场查看房子的装修情况，此时的房子还在装修中根本无法实际入住。事后原告得知开发商取得竣工验收备案证书的时间是2013年4月10日。2014年4月5日被告再次向原告发出书面入户通知，通知原告尽快办理入户手续。原告于5月13日发出解除合同通知书，要求解除商品房预售合同，并退还全部购房款，同时要求承担违约责任。通知发出后的7月11日，原告向法院起诉。本律师代理原告一方。
【争议焦点】
被告的交房行为是否构成违约。
【律师分析】
1、按照预售合同约定，被告应于2012年10月30日前取得竣工验收备案表，被告明显是逾期取得;装修期按约定应在取得竣工验收备案表的7个月内，被告也逾期了，由此看来被告显属违约。
2、商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。
3、关于合同的解除时间，按照最高院的规定，购房者享有解除权的除斥期限：经对方当事人催告的，为三个月;对方当事人没有催告的，自解除权发生之日起的一年。被告应在2013年5月30日前完成装修工程，逾期的，购房者可开始行使单方解除权，原告于2014年5月13日发出解除通知书是在解除期内。
4、购房者主张解除合同的应当书面通知对方。对方对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向法院起诉的，人民法院不予支持。
5、通常在商品房买卖合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。
【法院判决】
法院最终采纳了本律师的意见，认为开发商既未在约定期限内取得《竣工验收备案表》，也未在7个月装修期结束后通知原告交房，属于违约，判决支持原告全部诉讼请求，我方胜诉。
【相关法律】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003-06-01
第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)2009-05-13
第二十四条　当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。