若租赁合同未约定并无优先承租权

                                        代理意见
       一、租赁及经营管理合同期限届满，被告应依约将租赁展厅腾交给原告。
原告与被告之间的《租赁合同》依法成立、合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定，租赁期限自2012年4月1日起至2014年4月30日止，租赁期满续租须经双方协商一致，重新签订合同，合同终止被告应自动归还承租的经营场地。在合同期满前，原告与被告不能就续租事宜协商一致，已依约向被告发出不再续约通知和离场通知。根据合同法235条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，但被告在租赁期间届满后无故不按协议约定将房屋腾交给原告，而是在不具有合法事由的情况下继续占用原告展厅，其行为明显违反合同的约定和法律的规定，被告应依约将租赁展厅腾交给原告。
二、租赁期间届满被告拒不履行腾交展厅义务，应依照合同的约定承担违约责任。
《租赁合同》第5条约定，合同终止时，如被告不能及时将经营场地归还 ，从合同终止日的次日起直到场地归还为止由被告向原告支付场地占用费，占用费按照实际占用天数以原经营场地租金和经营管理服务费计收。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告违反合同的约定，租赁期间届满后，至今仍占用原告展厅，拒不履行腾房义务，原告主张场地占用费依约、依法应得到支持。
三、被告所主张的‘优先承租权’及‘损失’没有任何约定的依据且于法无据。
《租赁合同》并无关于‘优先承租权’的约定，且被告主张侵犯其优先承租权的说法没有法律依据。同时，被告作为具备完全民事行为能力的民事主体，在签订合同时已经预见、应当预见到合同期满不再续签合同的可能性，被告所主张的‘损失’实为其自身经营所必须，属其正常的商业投入。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，被告主张的‘优先承租权’及‘损失’没有事实和法律依据。
综上，被告租赁期间届满后拒不返还租赁标的的行为已构成违约，侵害了原告的利益，被告应立即腾出占用原告的展厅，并承担合同约定的违约责任。
以上代理意见请法庭予以采纳。