一起开发商拆迁安置补偿协议纠纷
发布日期:2015-04-10 作者:靳双权律师
法院判决: 张波拿着派出所及村里开具的相关证明,于2011年9月向北京市平谷区人民法院申请宣告其父亲死亡,平谷区人民法院在公告一年后,结合查证的事实,判决:宣告张刚死亡。此后,在靳律师的建议下,张波以其姑姑张鑫和开发商为被告,起诉至法院,要求确认2011年3月5日张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效,北京市平谷区人民法院经过调解,最终双方达成了调解协议,主要内容如下: —、2011年3月5日张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》作废,由张波与开发商重新签订《拆迁安置补偿协议》,补偿标准不变。 二、张波自愿将拆迁款中的40%给姑姑张鑫和张鑫,每人20%的份额,剩余60%归张波所有。 三、对于拆迁安置四套住房,一居室一套,两居室两套,三居室—套,张波自愿将其中两套两居室给姑姑张鑫和张鑫,每人一套,待房屋交付时由开发商直接办理房产证至张鑫和张鑫名下,费用由张鑫和张鑫自行负担,其余两套归张波所有。 四、自本协议签订之近年来,关于《拆迁安置补偿协议》三方再无其他争议。
安居房地产律师靳双权解析: 随着城市化进程的不断推进,城市周边诸多区域纷纷列入拆迁范围,因拆迁而发生的纠纷也日益增多。本案是一起典型的因宅基地上房屋拆迁,家庭内部矛盾所引发的纠纷,结合本案的争议焦点靳律师进行如下分析。 首先,靳律师认为被拆迁的房屋应属于张波的父亲张刚所有。崔家的宅基地最早登记在张刚的母亲王老太名下,房屋也是二老所建,应属于张老先生和王老太的夫妻共同财产。但在2005年,该区域重新核实宅基地使用权人时,经二老商议,一致同意将宅基地使用权人变更为儿子张刚的名字。 另外,从土地管理所调取的《宅基地核实登记表》中亦记载被拆迁房屋的宅基地使用权人是张刚。虽然张波的姑姑张鑫手中的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者是王老太但是该证书系1995年颁发,而2005年王老太已将宅基地使用权人变为张刚。因土地管理所颁发新版证书时张刚已经下落不明,故一直没有给其发放新版证书。因此张鑫手中的土地使用证已经作废。 依据我国《土地登记法》第16条规定“土地权利证书记载的事项,应当与士地登记簿一致,记载不一致的,除有证据证明土地登记簿有错误外,以土地登记簿为准。” 由此可见,应以土地管理所的土地登记簿为准,被拆迁房屋的宅基地使用权人应为张波的父亲张刚,房屋亦应属于张刚所有。 其次,被告张鑫不具备签订《拆迁安置补偿协议》的资格,其与开发商签订的《拆迸安置补偿协议》应被依法认定无效。张波的两个姑姑在结婚之后,均已将户口迁出,张鑫的户口不在被拆迁房屋内,不属于被拆迁安置人口,且其也不是被拆迁房屋的合法宅基地使用权人,其无权与开发商就被拆迁房屋签订《拆迁安置补偿协议》。 再次,作为张波的姑姑,其明知被拆迁房屋内只有张刚和张波两个人的户口,在开发商通知拆迁时,其并未将此事吿知张波,而是通过隐瞒欺骗的手段,拿着一本已经作废的《集体土地建设用地使用证》来糊弄开发商。开发商在进行拆迁安置时,亦未严格审核张鑫的身份及其提交的材料,开发商自身也存在严重过错。 最后,张波的父亲已经失踪长达5年的时间,至今下落不明,且张波的户口在被拆迁房屋内,其属于被拆迁安置人口,在其父亲没有被宣告死亡的情况下,张波没有权利直接与开发商签订《拆迁安置补偿协议》。如其父亲被宣告死亡,那么张波作为唯一的第一顺序法定继承人,其有权利继承被拆迁房屋,可直接与开发商签订《拆迁安置补偿协议》。本案中张鑫是第一个与开发商签订《拆迁安置补偿协议》的,截至张波知情时,村内尚有很多人家并未签订补偿协议,拆迁工作也迟迟没有开始,安置房更是尚未动工。从时间上看,这为张波申请宣告其父亲死亡提供了有利条件。 综上,靳律师认为张波可以先申请宣告其父亲张刚死亡,之后再起诉确认张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效。 结合本案的情况,张波有两种诉讼策略可以选择,一是可以直接起诉开发商,要求开发商对其进行拆迁安置补偿;因其户口在被拆迁的房屋内,其属于被拆迁安置人口且张波在外并无其他住房,开发商理应对其进行拆迁安置。二是张波可以先向法院申请宣告其父亲死亡,进而以继承人的身份起诉张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效。
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