商品房买卖合同未协商一致，开发商全部退购房定金
发布日期：2015-05-09 作者：超级账号5律师
案情：肖先生和凌女士（乙方）与ZA地产（集团）有限公司（甲方）于2012年10月13日签订了《北京市商品房认购书》，约定以总价1226700.00元的价格购买其所开发的位于房山区ysjy项目中的第33幢4单元203号房，一共支付了购房定金100000.00元。认购书上的预售许可证号为：京房售证字（2010）86号，但后来去此房售楼处不是协商签订《北京市商品房预售合同》，开发商让我们签订的是《北京市商品房现房买卖合同》，并且售楼人员只许我在他们事先准备好的《北京市商品房现房买卖合同》及其附件上签字，不允许动一个字、增添一个补充协议，拒绝修改合同，导致《北京市商品房现房买卖合同》无法协商达成一致，开发商在签订《北京市商品房认购书》不仅隐瞒了所购房屋已经被抵押给银行的事实，存在欺诈行为，而且并未向乙方出示其房屋的商品房现房销售许可证，售楼人员也没有出示其售房资格证明。
鉴于上述情况，乙方找到胡文友律师，胡文友律师认真查看了乙方提供的相关材料和听取了乙方的陈述，进行综合分析和判断，认定如下事实：
一：在约定的时间内，乙方和甲方关于《北京市商品房现房买卖合同》没有协商达成一致，双方都没有过错，合同是自由协商一致的结果，当事人应当按照自愿公平、诚实信用的原则订立合同，任何一方不能把自己的意志强加给对方，甲方宣称对于合同不能改一字、不能加一补充协议，严重侵犯了乙方订立合同所应该享有的权利。双方应当根据《最高人民法院关于审理北京市商品房现房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
二：甲方在签订《北京市商品房认购书》时隐瞒所购房屋已经被抵押给银行的事实，涉嫌欺诈，而且没有向乙方出示商品房现房销售许可证，而是用一个已经过期的商品房预售许可证，涉嫌欺诈和违规，法律依据见《最高人民法院关于审理北京市商品房现房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
三：甲方的售楼人员没有出示其售房资格证明，涉嫌违规。
四：甲方没有对《北京市商品房认购书》进行网上签约，涉嫌违规。
于是，胡文友律师于2012年10月26日给甲方发了《律师函》说明法律关系和权利义务的同时也给北京市住房和城乡建设委员会发了情况反映信，果不其然，在甲方即开发商收到《律师函》后，积极联系乙方即我方当事人，协商退还定金事宜。在2012年12月12日，乙方到甲方售楼处领取了退还的全部定金。
律师说法：本案中，甲方严重违反了《最高人民法院关于审理北京市商品房现房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，希望广大朋友在买房或卖房时一定要找专业的律师陪同协助处理相关合同及法律问题。
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