婚前一方付首付,婚后共同还贷的房产如何分割
发布日期:2015-06-04 作者:110网律师
孟女称,房子是她在婚前支付了首付3万元和许男一起购买的,婚后和许男一起付按揭还款,据此她认为,房子应该是夫妻共同财产,房子现在价值100万元,自己完全应该分得一半的房产,丈夫最起码应该按照房价的一半补偿她。
据了解,争议房产位于北仑城区新兴繁华地段,购买时间为2007年9月,早于两人登记结婚的时间。房产登记的名字是许男,当时房屋总价为49.9万元,首付16万元,向银行贷款33.9万元,该款自当年10月18日开始还款,截止2011年6月17日,夫妻双方共同还贷数额约为9.7万元。按法院审理时的市场价,该套房屋可能卖到120万元,但双方最后均同意不进行评估,按原价格两倍计算该房屋价格,即100万元。
北仑法院依法对上述案件作出判决,房子归许男,许男补偿孟女9.7万元,该案成为了浙江首例适用《婚姻法司法解释(三)》的离婚判决。
律师点评:《婚姻法司法解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依据前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第三十九条第一款规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。”
根据上述规定,本案讼争的房屋系被告许男婚前签订买卖合同,并由许男支付了首付款,且该房屋登记在许男名下,该房屋应属于许男所有,该房屋的银行借款系许男的个人债务,应由许男承担偿还责任。至于原告孟女主张其婚前出资购房款3万元,因无证据证明,法院没有认定。婚后共同还款部分,可作为夫妻共同财产进行分割。
涉案房屋的对应增值部分如何计算?
在最高人民法院出版的《婚姻法司法解释(三)》理解与适用》中提到,计算补偿款应首先掌握以下基本情况:(1)涉案房屋购买时的价款;(2)首付款及其在购房款全款中的比例;(3)按揭贷款数额及其利息总额;(4)当事人以夫妻共同财产还款累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;(5)尚未归还贷款及利息总额。同时该书提到了一个被多数法院采用的简便实用的补偿款计算公式,具体为:一方应得补偿款=夫妻婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+利息)×离婚时房屋的市场价值÷2。
结合到本案,我们通过案例介绍已知:1、涉案房屋购买时的价款是49.9万元;2、首付款为16万元,占购买房款的32%;3、按揭贷款本金是33.9万元,利息总额不明;4、2007年10月18日至2011年6月17日,双方共同还款约9.7万元(包含利息);5、双方协商的现在房屋价值为100万元。
法院如下计算共同还贷及财产增值的补偿额9.7万元÷2×2=9.7万元,被告应当补偿原告9.7万元。
如果按照最高人民法院出版的《婚姻法司法解释(三)》理解与适用》中提到的计算公式,需要计算贷款利息数据,但案例中没有,为了演示这个补偿款计算公式,我们假设本案中房贷期限为15年,根据已知的偿还贷款45个月,共计偿还9.7万元的数据,如果采用等额还款,可以得出每月偿还贷款2156元,15年共计偿还贷款本金及利息为38.8万元,即本金33.9万元和利息总额为4.9万元,实际总房款为49.9万+4.9万=54.8万元,运用公式:一方应得补偿款=夫妻婚后共同还贷数额/实际总房款(总房款本金+利息)*离婚时房屋的市场价值/2。即9.7/(49.9+4.9)*100/2=8.85万元。
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