房产专业律师靳双权为您解析本案中恶意缔约者应当承担什么责任

发布日期：2015-07-07 作者：靳双权律师

案件介绍：
金光邦经营了一家五金商店。由于他要离开此地到外地发展，因此最近想把五金商店以比较优惠的价格转让，并在街上张贴了转让告示，载明要于2008年4月6日前将店面以15万元的价格转让。张翔正好想经营五金店，看到金光邦的转让告示后觉得店面的地理位置、转让价钱都比较便宜，遂与金光邦进行了洽谈并表示了签约意愿。此时刘敏也有一家五金商店要转让，他知道此事后，想让长相买自己的五金商店，于是故意表示原意购买金光邦的店面，并与其进行了长时间的商谈。经过商谈刘敏与金光邦就五金商店的转让达成了初步协议，表示刘敏在2008年3月31日交付15万元，到那时金光邦与刘敏签订正式书面合同并将五金商店进行交接，钱物两情，决不反悔，此前金光邦不得将五金商店转与他人。与此同时，刘敏暗地里与张翔就自己的五金商店签订了转让协议，之后刘敏又找借口不再与金光邦见面。眼看金光邦离开的日期将近，他不得不以10万元的低价将五金商店卖给别人。金光邦后来之道此事非常气愤，并于2008年10月3日将刘敏告上了法庭。

审判结果：
法院经审理认为，金光邦与刘敏之间并不存在买卖合同关系，因此他不能主张刘敏承担违约责任。但是刘敏在订立合同过程中假借订立合同，恶意进行磋商，使得金光邦不得不低价转让他的五金商店。刘敏的行为违反了诚实信用原则，根据法律规定，应当承担缔约过失责任。根据实施理由和相关法律规定，法院判决刘敏赔偿金光邦转让五金商店的差价损失。

资深房地产专业律师靳双权评析：
本案涉及的主要问题是合同订立过程中产生的缔约过失责任。靳双权律师将就缔约过失责任相关知识结合本案进行评析：
一、缔约过失责任成立的时间
缔约过失责任与违约责任最大的区别就是发生的时间不同。我们知道，违约责任时发生在合同生效以后的旅行过程中，而缔约过失责任则发生在缔约过程中，即发生在合同订立磋商阶段，或合同虽成立但还未生效的阶段。当然，缔约过失责任也适用于合同被确认无效或被撤销的情形。
二、缔约过失责任成立的条件
除了必须发生在合同缔结阶段以外，缔约过失责任的成立还需要具备以下四个条件：（1）缔约相对人遭受损失义务，这种损失表现为缔约人相信合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或被撤销而造成的损失。（2）缔约一方违反先合同义务。所谓先合同义务，是当事人为缔约而相互解除磋商时，基于诚实信用原则而发生的各种说明、告知、注意以及保护等义务。如我国《合同法》第42条规定了应承担缔约过失责任的几种情形，即假借订立合同恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同的重要事实或提供虚假情况，以及其他违背诚实信用原则的行为。（3）违反先合同义务的行为与损失之间具有因果关系，即缔约一方的损失是由另一方违反诚实信用原则的行为所造成的。（4）违反先合同义务的缔约人有过错。
三、关于缔约过失责任的赔偿范围
关于缔约过失责任的赔偿范围《合同法》未作出明确规定。但大多数人认为，缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。具体来说，直接损失应包括缔约费用、准备履行合同所支出的费用及上述费用的利息；间接损失（或称可得利益）是指丧失与第三方另定合同的机会所产生的损失。
具体到本案来讲，首先，金光邦与刘敏就五金商店的转让达成了初步协议，表示刘敏在一个月内能支付15万元，那时金光邦就当场与刘敏签订书面合同并将五金商店进行交接，钱物两情，决不反悔。这表明两人正处于合同的街的阶段，还没有正式签订转让合同。其次，刘敏暗地里与张翔签订了五金商店转让协议，之后又找借口不再与金光邦见面，这说明刘敏与金光邦订立合同过程中存在违反诚实信用原则的行为。最后，眼看离开的日期将近，金光邦不得不以10万元的低价将五金商店卖给别人，与原来的转让价格出现了5万元的差价。正是因为刘敏假借订立合同，进行恶意磋商，使得金光邦遭受了损失，并且两人达成的初步协议中约定，金光邦在2008年3月31日前不得将五金商店转让他人，使得金光邦在4月6日离开之前没有足够的时间与其他商家签订高于10万元的价格转让商店。金光邦的差价损失显然都是刘敏的行为造成的。通过以上分析我们可以看出，刘敏的行为完全符合缔约过失责任的构成条件，理应向金光邦承担赔偿责任。缔约过失责任赔偿范围应包括直接损失和间接损失。具体来说，直接损失应包括缔约费用、准备履行合同所支出的费用及上述费用的利息；间接损失（或称可得利益损失）是指丧失与第三方另定合同的机会所产生的损失。本案中，法院判决刘敏承担的差价损失属于信赖利益损失、间接损失。

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