借名买房纠纷处理律师靳双权谈一件借名购买经适房被判处无效的借名买房案件

发布日期：2015-08-14 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
王德荣和蒋玉希是朋友关系，由于王德荣不符合北京市购房的相关政策，遂2003年王德荣得知蒋玉希取得了经济适用住房的购买资格，于是找到了蒋玉希商量能否借蒋玉希的名字办理本案涉案房屋的申请及审批手续。约定王德荣支付首付款，并以蒋玉希的名义办理银行按揭贷款，同时双方约定，在房屋具备条件时办理过户手续，将该房屋过户至王德荣名下。双方达成一致后，出于信任，并未签订书面形式的协议或者合同。
2004年2月20日，蒋玉希与北京市某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由蒋玉希购买位于北京市昌平区某街的某小区的房屋一套，房屋首付款10万元，按揭贷款37万元，总价款47万元。合同签订后，王德荣按约定履行了支付首付款的义务，而蒋玉希亦履行了自己办理按揭贷款的义务。房屋交付后，王德荣对房屋进行了装修后入住了诉争房屋。而房屋购房发票等有关文件均由王德荣持有。
2005年3月8日，北京市城建委颁发了该房屋的所有权证书，产权所有人为蒋玉希，房屋性质为经适房。
2008年4月11日，北京市出台了“老经适房”上市交易政策，而恰逢奥运会，房价开始上涨，王德荣也有些喜悦，自己当年几十万买的房子现在已经开始升值了，自己的投资很值得，于是便在2008年9月份时候找到了蒋玉希商议过户的事情，而蒋玉希当时并未明确表示何时办理过户手续。之后，王德荣依旧按月交付购房按揭贷款，从未延迟。直到2014年，已经给付了按揭贷款20万元。
2014年期间，王德荣在此期间多次找到郑钧商议过户的事宜，但蒋玉希根本不予理睬。眼看房价越来越高，王德荣的心也越来越不踏实，为此事辗转不眠的过着每一天。直到有一天，王德荣怎么也没想到的事情发生了，多年以来的朋友现在却一纸诉状将自己告到了法院，要求法院确认自己出资购买的房屋，即本案涉案房屋为郑钧所有，而法院却支持了她的诉讼请求，王德荣上诉至一中院，一中院判决维持原判。王德荣一下就懵了，当初约定好的事情为什么不作数了？于是，王德荣找到了房产专业律师靳双权咨询。
靳双权律师通过多年办案经验，结合具体案情分析本案后，建议王德荣起诉蒋玉希要求其返还购房首付款并赔偿多年来房屋增值收益导致的损失。
为此，王德荣委托借名买房纠纷律师靳双权作为委托代理人代理了本案。
审判结果：
北京市昌平区人民法院经审审理后判决：
一、被告蒋玉希于判决生效后十日内返还王德荣购房款及相关手续费用共计33万元；
二、被告蒋玉希于判决生效后十日内给付原告王德荣房屋增值补偿金2417456.31元；
三、驳回原告王德荣的其他诉讼请求。

借名买房纠纷专业律师靳双权专业法理解析：
本案是一起典型的借名买房被确认无效后返还财产并赔偿损失的案件。
首先，我们来了解一下合同无效的法定情形：
我国《合同法》作为一门专门调整平等主体的自然人、法人、其他组织间的设立变更终止民事权利义务关系的协议的一门法律，已经明确规定了下列法定情形下合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
具体到本案，双方虽然是具备完全行为能力的成年人，且双方在签订合同时具备民事行为能力，意思表示真实，但由于双方之间所约定的协议是借名购买经济适用住房的借名买房合同，由于经济适用住房属于征服提供优惠政策，具备保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，具备专属性。而双方在订立合同时违反了相应的国家政策，亦违反了社会公共利益，按照上述法律规定，应属无效合同。
而我国《合同法》为保护公平正义，亦规定了：合同被撤销或变更后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应予折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据本条法律规定，本案借名买卖合同被依法确认无效之后应当将因该合同所取得的财产予以返还，且根据双方当事人过错程度判断赔偿责任。因此，被告返还购房款及相关款项的判决是正确的。
本案合同虽被确认无效，但作为原告的王德荣在订立合同后依照约定履行了自己的义务，在偿还按揭贷款期间并未消极履行，已经尽到了自己的义务。而作为被告的蒋玉希，在该房屋具备上市条件后，并未履行自己的义务，从主观错误上讲，被告蒋玉希应承担主要责任。为维护公平正义及保护交易习惯，法院判决被告蒋玉希赔偿原告王德荣增值损失的判决是正确的。
综上所述，靳双权律师认为法院的判决是正确的，靳双权律师很同意法院的判决。

借名买房纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
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联系人：靳双权律师
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