借名买房纠纷律师靳双权谈一起因违反国家政策最终被确认无效的借名买房案件

发布日期：2015-08-14 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
李毅才和刘培英、张世杰三人为朋友，刘培英和张世杰为夫妻关系。李毅才在2004年向北京市朝阳区城乡建设委员会申请购买经济适用住房并获得批准。刘培英、张世杰当时和张世杰的母亲赵维慧住在同一间小房内，考虑到日后要孩子的问题，三人商议买一件楼房居住。碰巧李毅才申请的经济适用房获得批准，于是刘培英便找到李毅才商量能否把购房指标借给他们，由他们付首付款，双方还约定在具备过户条件时将该房屋过户给刘培英和张世杰，李毅才在考虑到双方多年的朋友关系后，便答应了刘培英。
2004年2月28日，李毅才和北京市某房地产开发企业签订了《商品房买卖合同》，约定李毅才购买位于北京市朝阳区天通苑地区的某小区住房一套，总价款52万元。当日，刘培英、张世杰二人支付了购房各种款项及购房款共计56万元。房屋交付后，刘培英、张世杰对房屋进行了装修，并与赵维慧入住了该涉诉房屋。
2005年2月1日，刘培英、张世杰取得了该涉诉房屋的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为李毅才，房屋性质为经济适用住房。
2009年9月20日，刘培英、张世杰找到了刚从国外回来的李毅才要求过户，而李毅才满口答应，却一拖再拖。2009年10月15日，李毅才以补办的方式向北京市住房和城乡建设委员会补办了房屋所有权证，城建委以补发的形式向李毅才发放了补办的房屋所有权证。
得知此事的刘培英、张世杰二人十分生气，李毅才补办了房屋所有权证，那自己手里的不就是废纸一张吗？于是，他们二人多次找到李毅才理论，而李毅才以自己要办签证为由，蒙混了过去。并答应杨、吴二人，不久就为二人办理过户。
直到2013年，陈张二人再次找到李毅才要求过户，但李毅才却不以为然，以自己对诉争房屋具有所有权为由将二人告上法院要求法院确认诉争房屋为自己所有，一审法院基于不动产权属证书判决该房屋为李毅才所有，陈张二人不服判决，上诉至三中院，三中院维持了原判。并制作了（2013）三中民终字xxx号民事判决书。
二人拿到判决后，认为是李毅才恶意为之，于是找到了借名买房纠纷领域的专家靳双权律师，靳双权律师在了解了大致案情后，认为陈张二人可以要求李毅才返还方房款并赔偿增值损失，遂建议两位当事人向北京市朝阳区人民法院起诉，陈张二人委托了靳双权律师作为委托代理人。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、李毅才于判决后三十日内返还刘培英、张世杰购房款52万元，其他相关款项攻击4万元，以上总计56万元；
二、李毅才于判决生效后三十日内给付张世杰、刘培英房屋增值补偿金259万元；
三、刘培英、张世杰、赵维慧与李毅才支付完上述判决第一、二项款项后三十日内将位于北京市朝阳区天通苑的涉诉房屋腾退给李毅才。

借名买房纠纷解决专家靳双权律师评析：
靳双权律师认为，本案是一起典型的基于双方当事人出于对对方的信任而产生的借名买房纠纷案件。
本案中，双方于2004年就诉争房屋的约定是否有效成为本案法院判决的重要依据。首先，我们来看一下经济适用住房的定义。经济适用住房市政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。由于涉案房屋属于经济适用住房，且登记在被告名下，原被告虽无书面协议，但该房屋实际由原告出资购买，且一直由原告占有使用，购房发票、房屋所有权证等相关文件均由原告所有，且原告对借名购买涉诉房屋有合理解释，遂双方之间的借名买房协议成立，但由于双方的协议违反了国家的相关政策规定，应属无效合同。
根据我国《合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告李毅才应当返还购房款。
本案中双方签订的借名买房协议虽被确认无效且双方均有过错，但法院考虑到原告刘培英、张世杰支付了全部购房款，而被告在与原告达成了借名买房合同后有拒绝履行，认定被告对合同的无效承担主要责任，因此对于该涉诉房屋近期的增值，应由被告赔偿给原告，遂判决要求被告赔偿原告房屋增值费。
靳双权律师认为法院的判决适用法律正确且认定事实清楚，法院的判决是公平公正的。

借名买房纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
联系地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
联系人：靳双权律师
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