商品房专业律师对一起二手房屋买卖纠纷的点评

发布日期：2015-08-23 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案情简介：
2013年5月21日，朱伟贤作为甲方出卖人与乙方买受人张晶在北京市某房屋中介的居间服务下签订了《居间合同》，双方约定朱伟贤将位于北京市昌平区的201房屋出售给张晶。该房价格为100万元，建筑面积为100平米，付款方式及资金划转方式为张晶向银行申请按揭贷款，首付款为人民币40万元，剩余房款买受人张晶向公积金管理中心办理房屋按揭抵押贷款手续；双方同意自合同签订之日至乙方获得公积金批贷10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权登记手续；合同签订后，若出卖人未按照合同第九条的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期十五日内，每逾期一日出卖人应按总房价的万分之十向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行。若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生所有费用由出卖人承担。
该合同签订后，张晶分别于5月22日和5月26日向朱伟贤支付购房定金30000元和房屋首付款40万元。因为该房屋在2010年2月22日设定了抵押，依据合同约定，朱伟贤在2013年5月22日将房屋所有权证交给了中介公司办理抵押注销手续，抵押注销在2013年6月31日办理完毕。张晶在2013年7月向中央国家机关住房资金管理中心申请住房公积金贷款，直到2013年2013年9月29日，中央国家机关住房资金管理中心做出住房公积金贷款通知单，同意对借款申请人张晶发放公积金贷款，该通知单显示的审批通过日期为2013年9月27日，收款单位为朱伟贤。
随后，张晶找到朱伟贤办理房屋过户手续，但对方以各种理由推脱。张晶眼看着自己交了钱对方却不给过户，张晶非常气愤，思前想后，便将出卖人朱伟贤一纸诉状起诉至北京市昌平区人民法院，请求法院判处朱伟贤履行过户义务，并赔偿违约金。
法院依法审理了该案。

判决结果：
一审法院经审理后判决：
一、朱伟贤继续履行与张晶及北京市某房地产中介公司于2013年5月21日签订的《北京市房屋买卖居间合同》；
二、朱伟贤于判决生效后十五日内协助张晶办理位于101室房屋的权属转移登记手续；
三、朱伟贤于判决生效后十五日内支付张晶违约金一万三千五百元；
四、驳回张晶的其他诉讼请求

一审判决后，朱伟贤不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经审理后认为原审法院认定事实清楚，且适用法律正确，遂判决：
驳回上诉，维持原判。

房屋买卖纠纷律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，本案是一起出卖人不履行合同义务引起的过户纠纷案件。
本案中，双方和房产中介公司约定的《居间服务合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害第三人的合法权益，因属合法有效。原告张晶已经按照合同约定履行了自己的付款义务，并且按照合同的约定已向公积金管理中心办理房屋按揭抵押贷款。张晶已经履行了自己的主要义务，不存在妨碍该合同继续履行的情形，且该房屋的公积金贷款发放之日起张晶已经通过短信方式通知了被告朱伟贤，而朱伟贤在收到剩余房款后并未履行自己的过户义务，已经构成违约，应当承担违约责任。
根据我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”、第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任”的规定，法院判决朱伟贤继续履行合同义务并赔偿损失的判决于法有据，认定事实清楚，判决维护了守约方的合法权益，公平公正。

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