资深房屋买卖律师对一起经适房买卖纠纷的分析

发布日期：2015-08-26 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案情介绍：
董辉和董豹尾是叔侄关系，2005年2月，董豹尾位于北京市丰台区的一间房屋（本案诉争房屋，以下均为诉争房屋）拆迁，因此获得了拆迁补偿款及购买回迁房的指标，由于其已经购买了一套房屋，于是他把自己的购房指标借给了自己的侄子董辉。双方约定由董辉出资购买位于北京市丰台区良乡地区的诉争房屋，该房屋因系经济适用住房，双方均同意在该房屋具备上市交易条件后由董豹尾将该房屋过户给董辉。
2007年7月18日，董辉以董豹尾的名义与房地产开发商签订了《北京市商品房预售合同》，购买了位于丰台区良乡地区的诉争房屋一套，并于当日一次性支付了购房款30万元。2009年5月21日，该房屋交付后，董辉接收了诉争房屋，在进行了简单的装修之后便入住了该房屋。
2008年奥运会之后，北京市的房屋价格开始上涨，同时由于2008年北京市出台了“老经适房”上市交易的相关通知，经适房上市的条件已经明了，董辉也就开始计划着早日把房屋过户到自己名下，也好安心。
好景不长，董豹尾在2010年、2012年将董辉起诉到法院，要求法院判处房屋归其所有并要求董辉腾房，而法院审理后均驳回了董豹尾的诉讼请求。
2013年9月1日，董豹尾取得房屋所有权证书后又起诉要求董辉腾房，法院认为双方之间存在借名买房协议，应先解决借名买房关系的效力及产生的权利义务驳回了董豹尾的诉讼请求，一审判决后董豹尾上诉，二审法院维持了原判。
2014年8月19日，忍无可忍的董辉将叔叔董豹尾告上法院，诉求法院判令董豹尾继续履行双方之间的借名买房合同，并协助将诉争房屋过户到自己名下。
北京市丰台区人民法院依法对该案进行了审理。

审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、原告董辉与被告董豹尾就购买北京市丰台区XXXX园 X号楼8层801房屋形成的借名买房关系无效；
二、原告董辉于本判决生效后三十日内将该房屋腾空后返还被告董豹尾；
三、驳回原告董辉的诉讼请求。

借名买房纠纷律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，本案是一起典型的出于信任而导致的借名买房纠纷案件。
本案中，法院多次开庭审理原被告双方之间的房屋买卖纠纷，制作的生效判决已经确认了双方之间存在借名买房协议，而本案双方之间争议的焦点在于原、被告之间借名购买诉争房屋的关系是否有效。
本案诉争房屋系经济适用住房，在我国，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，经济适用住房是国家未解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，关涉社会公共利益。国家对于经济适用住房实行严格的准入和退出机制，对于该房屋的上市交易亦有严格规定。而本案中，双方之间的借名买房协议因违反了国家的相关政策且损害社会公共利益，已经违反了我国《合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形中“违反法律、行政法规的强制性规定；损害社会公共利益”的相关规定，应属无效。法院判处双方之间的借名买房协议无效并无过错，于法有据。
根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或被撤销的合同自是没有法律的约束力。”及第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得财产应予以返还。”的规定，双方之间的借名买房合同被确认无效后，因该合同取得的财产即本案涉诉房屋应当予以返还，法院对于董豹尾的反诉请求予以支持于法有据。而董辉要求继续履行过户义务的诉讼请求因该合同被确认无效而被驳回，亦依法有据。
综上，法院的判决于法有据，是正确的。
靳双权律师还说，原告董辉可以另行起诉要求其叔叔董豹尾返还购房款并就该房屋升值部分进行赔偿，以此来得到救济。

借名买房纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
联系地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
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