房产买卖合同

发布日期：2015-11-10 作者：崔华律师

上海市虹口区人民法院
民事判决书
                                   （2014）虹民三(民)初字第2310号
   原告梁某某。
　　委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
　　委托代理人畅治平，上海博拓律师事务所律师。
　　被告上海虹口某某有限公司。
　　法定代表人岳淑秋。
　　委托代理人孙文超，上海市东弘律师事务所律师。
　　委托代理人刘秋光，上海市东弘律师事务所律师。
　　原告梁某某与被告上海虹口某某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁某某及其委托代理人崔华，被告上海虹口某某有限公司的委托代理人孙文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告梁某某诉称：2013年6月14日，原、被告签订了一份《“某某公馆”购房意向书》(以下简称意向书)。当日，原告向被告支付了20,000元意向金。2013年6月21日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)。预售合同约定被告将位于上海虹口某某2号楼的上海市溧阳路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总房价款暂定为人民币9，140，000元(以下币种均为人民币)；被告定于2013年6月30日前将系争房屋交付原告，逾期交房超过60天，原告有权单方面解除合同；双方在被告取得系争房屋大产证后90日内签署房屋交接书，签署交接书后90日内办理相关过户手续由原告申领小产证。被告保证交付房屋时系争房屋未设定抵押且无其他纠纷，否则由被告承担责任。原告单方面解除合同被告应当承担总房价款5%的赔偿责任。合同签订后，原告支付了首付款4,640,000元，并于2013年11月2日通过了招商银行的贷款审批，交纳了10,000元的车位定金，同时原告按被告通知于2014年4月23日交纳了上海市商品住宅维修基金11，268.83元，但被告未按合同约定的期限将系争房屋交付给原告，也没有依约为原告办理产证。现系争房屋仍被抵押在银行，导致原告无法取得房屋产权。因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，故现原告起诉要求判令1、确认解除原、被告双方签订的预售合同于2014年11月5日解除；2、被告退还原告支付的房价款4,640,000元并支付利息(利息按银行同期存款利率计算，其中4,250,000元从2013年9月18日起算，390,000元从2013年11月2日起算，均计算至判决生效之日)；3、被告返还原告车位定金10,000元；4、被告返还原告住宅维修基金11,268.83元；5、被告按总房价款的5%赔偿原告损失457,000元。
　　被告上海虹口某某有限公司辩称：不同意原告全部诉请，希望判令继续履行合同。本案具备继续履行条件，之所以至今没有办理相应的抵押登记及后续产证事宜，是因在缔约及履行合同中发生新情况经双方协商导致的，当时原告签署合同后曾对房屋性质、用途提出过异议。
　　有一段时间原告在国外，也无法办理相应手续，故为原告客观原因所致，并非被告不愿意履行合同。系争房屋的抵押是在大产证办出后用所在的整栋房屋作为抵押，系争房屋作为单套房不能进行抵押。大产证上是总的抵押金额，细化到每套房屋有一个小的具体抵押金额，被告需要注销掉小的抵押金额后，才能释放出系争房屋，故系争房屋的单套抵押金额是不能注销的。如原告愿意继续履行合同，被告承诺注销在系争房屋中登记的贷款抵押。原告提供的银行贷款合同不排除是原告自行制作的可能。即使贷款合同真实有效，原告也有义务告知被告贷款合同已通过审核，但原告没有证据证明其已告知被告。合同约定的贷款期限是2013年7月，故原告亦有违约行为。本案中原告所主张的合同罚则系重复计算，被告认为合同所约定的违约赔偿责任过高，要求根据实际情况进行调整。
　　经审理查明：被告系上海市溧阳路XXX号XXX幢XXX-XXX层(地下1层车位、地下2层车位XXXXX)房屋产权人。2013年6月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订预售合同。预售合同第二条约定，乙方向甲方购买溧阳路《上海虹口某某2号楼》XXXX号XXXXXXX室房屋，规划用途为办公。甲方暂测该房屋建筑面积为290.41平方米，其中套内建筑面积为226.62平方米，公用分摊面积为63.79平方米，房屋建筑层高为3.6米。合同第三条约定，系争房屋每平方米建筑面积单价为31472.75元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买系争房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为9,140,000元。合同第十条第三款约定，该房屋通过竣工验收，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2013年2月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，期满后六个月内因甲方自身原因仍不能取得商品房房地产权证的，乙方有权单方面解除合同。合同第十一条约定，除不可抗力外，甲方定于2013年6月30日前将系争房屋交付给乙方。合同第十二条约定，甲方如未在第十一条约定期限内将房屋交付给乙方，逾期超60天，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定，在甲方取得大产证后90日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内办理价格申报、过户申请手续并申领系争房屋的房地产权证(小产证)。合同第十九条约定，乙方行使合同条款中约定的单方解除权时应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价时一并支付给乙方。合同第二十条约定，甲方或乙方对相对方行使单方解除权有异议的，应在接到对方单方面解除合同的书面通知之日起45天内，向第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。合同第二十七条约定，合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他联系必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同第三十三条约定，甲、乙双方在履行合同过程中发生争议应协商解决，协商不能解决的，依法向人民法院起诉。合同附件一约定的付款方式为：1、乙方于2013年6月21日与甲方签约，并付首付款60万元；2、乙方于2013年6月30日前应支付房款240万元；3、乙方于2013年7月30日前应支付房款50万元；4、乙方于2013年8月30日前应支付房款50万元；5、乙方于2013年9月15日前应支付房款64万元；6、乙方于2013年7月20日前以银行贷款方式向甲方支付房款450万元。合同附件四注明溧阳路XXX号XXX幢XXX-XXX层(地下1层车位、地下2层车位XXXXX、27、28、45、46)权利人为上海虹口某某有限公司，他项权利人为中国民生银行股份有限公司上海分行，备注中注明该抵押物价值为房屋建设工程造价和房屋建设工程所占的国有建设用地使用权价值的总和，登记日为2012年9月14日。合同签订后，原告先后于2013年9月17日前支付被告房款425万元，2013年11月1日前支付被告房款39万元。2013年11月2日，原告与招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招行上海分行)签订个人购房借款及担保合同，该合同约定原告向招行上海分行申请个人购房贷款用于支付系争房屋的购房款，贷款金额为450万元。2013年12月13日，原、被告双方就原告购买XX号楼地下XX层第XX号车位达成协议，约定该车位的出售价格为320，000元，付款方式为2013年12月13日前支付定金1万元，剩余310，000元在2014年2月28日前一次支付。同日，原告向被告支付定金1万元。2014年4月23日，原告缴纳了系争房屋的上海市商品住宅维修基金11,268.83元。2014年11月3日，因被告未向原告交付系争房屋并注销该房屋的抵押，原告向被告发出解除通知书，该通知书称因被告未按合同约定将系争房屋交付原告，也未注销给房屋的抵押，导致原告无法办理房屋产权证，无法实现合同目的，故通知解除2013年6月21日签订的预售合同并保留向被告主张违约责任的权利。2014年11月5日，解除通知送达被告。嗣后，因双方交涉无果，故现原告起诉来院，要求判如所请。
　　另查明，上海市溧阳路XXX号XXX幢XXX-XXX层(地下1层车位、地下2层车位XXXXX、27、28、45、46)已在本案预售合同签订前抵押给中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行上海分行)，债权数额为150,000，000元，债务履行期限从2012年9月14日至2017年9月17日，系争房屋目前仍处于抵押状态。
　　再查明，上海市溧阳路XXX号XXX幢XXX-XXX层(地下1层车位、地下2层车位XXXXX)房屋大产证的登记日为2013年6月9日。
　　审理中，原告撤回要求被告返还原告住宅维修基金11,268.83元的诉讼请求。
　　上述事实，有原告提供的意向书、预售合同、销售发票、借款合同、维修基金交款凭证、车位定金收据、上海市房地产登记簿、解除通知书，被告提供的房屋大产证等证据以及原、被告的陈述为证，经过庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告订立的预售合同合法有效，双方均应依约履行。双方当事人在合同中明确约定了房屋交付时间、交付条件及违约责任。因被告在合同约定的期限内未能向原告交付系争房屋，也未注销在系争房屋上设定的抵押，配合原告办理系争房屋的房地产权证，故原告按照合同约定行驶合同解除权于法有据，本院依法予以支持。被告辩称合同未能履行系原告原因所致，要求继续履行合同，但其主张缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。根据法律规定，持有合同解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故原告要求以2014年11月5日作为解除合同的时间节点，理由正当，本院依法予以支持。合同解除后，原告已支付的购房款，被告理应予以返还，并按合同约定向原告支付银行利息。原告现主张从销售发票开具的次日起分段计算利息，符合合同约定，本院予以支持。预售合同约定的解约赔偿金即为违约金，鉴于被告在本案中的违约过错行为明显，故其应按合同约定向原告支付相应的违约金。因合同业已解除，故原告已支付的车位定金，被告亦应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
   一、确认原告梁某某与被告上海虹口某某有限公司在2013年6月21日签订的《上海市商品房预售合同》于2014年11月5日解除；
   二、被告上海虹口某某有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告梁某某购房款4,640,000元并按同期银行存款利率向原告梁某某支付利息(其中4,250,000元从2013年9月18日起算，390,000元从2013年11月2日起算，均计算至本判决生效之日);
   三、被告上海虹口某某有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告梁某某违约金457,000元；
   四、被告上海虹口某某有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告梁某某车位定金10,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费48,602.28元，由被告上海虹口某某有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

                                            审  判  长朱  琼
                                            审  判  员惠  力
                                            人民陪审员毛济平
                                            二〇一五年五月十二日
                                            书  记  员戴  燚

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