房地产纠纷律师解析一件因恶意串通导致合同无效的案件

发布日期：2015-11-18 作者：靳双权律师

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。

案情
甄丽平在北京市朝阳区有一套房屋，由于开发商的原因，该房屋的产权证一直没有办出来。2011年，甄丽平将该房屋出售给了余新萌，双方经协商一致签订了《房屋买卖合同》。
双方在该合同约定，甄丽平将其所有的诉争房屋出售给余新萌，余新萌在合同签订当日向甄丽平支付房款人民币85万元，余款人民币105万元待双方去房地产交易中心办理房屋交易过户当日再由余新萌支付给甄丽平。房屋买卖合同签订当日，余新萌依约向甄丽平支付了房款人民币85万元，甄丽平也依约将房屋交付给了余新萌，并将其与开发商签订的买卖合同等材料交付给了余新萌。随后，余新萌对该房屋进行了装修并实际入住至今。、
2014年6月，甄丽平找到余新萌称有办法办出产权证，其向余新萌提出要求，希望余新萌将甄丽平与开发商签订的买卖合同等材料交还给甄丽平，以办理产权证之用。余新萌听后，心想能早日办出房屋产权证对自己也是个保障，于是就将甄丽平与开发商签订的买卖合同等相关材料交付给了甄丽平，并要求甄丽平出具收条。
2015年的年初，邹越来到诉争房屋，并向余新萌出示了诉争房屋的产权证，产权证上登记的名字为邹越，邹越称诉争房屋登记在自己名下，其对诉争房屋享有所有权，其有权要求余新萌迁出诉争房屋。余新萌此时一头雾水，后多次找甄丽平就此事谈判均未果，随后，余新萌后来通过安居房地产律师网上找到了我，余新萌在我的建议下，起诉至法院，诉称甄丽平与邹越恶意串通，损害了我方的合法权益，要求确认甄丽平与邹越就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。
后经调查我们得知，甄丽平与邹越签订的房屋买卖合同约定诉争房屋出售价格为人民币60万元，该价格远低于诉争房屋的市场价，且邹越系甄丽平的表哥，经常居住地离诉争房屋不远；邹越仅有甄丽平的一张房款收条，除此之外，没有其他钱款来源凭据；邹越在庭审中承认没有到诉争房屋处看过房。

房地产专业律师靳双权案件评析
安居房地产律师网首席律师靳双权说，本案争议焦点为甄丽平与邹越就诉争房屋进行的买卖行为是否构成恶意串通。
本案中，首先，甄丽平一房两卖，存在主观上的恶意。
其次，邹越也非善意购房人。不仅邹越与甄丽平约定的合同价远低于市场价，而且邹越系甄丽平的表哥，又住在离诉争房屋不远的地方，未去诉争房屋处核实房屋的实际情况。此外，邹越称其一次性向甄丽平支付了房款人民币60万元，但除了甄丽平出具的一纸收条之外，邹越没有提供其他的该笔钱款的来源凭据。以上种种表明，邹越的行为不同于一个正常的购房人，故邹越非善意购房人。我国《物权法》规定了善意取得制度，其中核心内容是第三人是善意购买人，而本案被告邹越明显不具备主管善意，因此其不构成善意取得。
综上，根据本案具体事实，结合日常生活经验，显然甄丽平与邹越的房屋买卖行为属恶意串通，损害了原告余新萌的合法权益。

判决
最终法院支持了我方的诉讼请求，判决甄丽平与邹越就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。

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