借他人名义购房，是否可以做到规避法律风险

发布日期：2016-01-28 作者：崔新江律师

一、案情背景简述
    在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径，借用他人名义来购买房屋。但“借名买房”的背后，却隐藏着巨大的法律风险。
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”
在进行不动产登记的时候，登记的产权人是谁，谁就合法地成为房子的主人。如果名义产权人（被借名买房的人，非实际购房人）信用不佳，或由于客观上的原因导致合同不能履行，就会引发一系列的麻烦。
二、名义产权人反悔
    如果名义产权人反悔，而实际购房人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和自己支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。
三、银行贷款合同提前解除
    如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同中的相关条款，提前解除合同。一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。
四、名义产权人陷入财产纠纷
    从名义产权人领取房产证，到将房屋产权过户给实际购房人的这段时间内，如果名义产权人自身负有到期不能清偿的债务，或存在离婚等纠纷，房产就有可能被查封或拍卖。
    此外，如果名义产权人中途发生意外，很可能引发继承纠纷。在这种情况下，实际购房人往往只能要求对方返还房款、违约金，而不能要求其继续履行合同，最终也无法获得房产。
五、名义产权人私自卖房
    如果名义产权人不守信用，偷偷将自己名下的房产出售，而第三人因基于对房产登记的信任购买了该房产，那么，实际购房人就可能无法追回该房产。
六、借名买房合同无效
    如果借名买房购买的房屋为经济适用房等性质特殊的房屋，则借名买房合同一般会被认定为无效。因为当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，根据《合同法》的相关规定，违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的合同都属于无效合同。在这种情况下，即使双方签署了书面协议，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。
七、过户产生的税费
    即使名义产权人不存在任何违约或失信行为，将名义产权人名下的房屋转移登记到实际购房人名下，也要承担相应的税费。
八、弄清楚所购房屋的性质
    在购房前，应当先了解相关法律、政策，弄清房屋性质。如果要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等交易受政策限制的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
九、事先约定房屋所有权归属明确双方的权利义务
    一般来说，借名买房的人都是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中明确写明“双方协商以甲方的名义购房，房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因约定不明导致房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。
十、掌控买房手续材料留存足够的证据
    实际购房人务必保存好出资的原始凭证，如存折、购房发票等。这样一旦名义产权人反悔，实际购房人就可以凭借这些证据证明该房屋是借名买的，房屋产权应归实际购房人所有。
十一、约定严格的违约责任
    为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将房屋转让或抵押给第三人，双方可以在借名买房合同中约定：名义产权人将房屋抵押、转卖给第三人，不得将房屋过户给第三人；如果出现此类违约情况，名义产权人就要承担相应的责任。这样就为双方严格履行借名买房合同提供了相对充分的法律保障。

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