居住权益可对抗房屋所有人排除妨害请求权
发布日期:2016-03-05 作者:孙超律师
【基本案情】
戴某是林某的独生子,长期居住在国外,林某居住在国内戴某名下的唯一住房内。2013年11月,郭某与戴某签订房屋买卖合同,约定郭某购买戴某的该处房屋,成交价为183万元。双方同时签订一份补充协议约定:由于该房目前由戴某的母亲林某居住,过户后半年如果林某不合作腾房,郭某有权起诉要求林某腾退房屋。此后郭某依约支付了房款,2014年4月,郭某取得房屋所有权证书。但林某并不知晓其子戴某与郭某买卖房屋之事。同年11月,郭某诉至法院,要求林某排除妨害,腾退房屋。
【法庭审理】
本案审理过程中,原告郭某(代理人)认为,郭某有权要求林某腾退房屋,因为郭某已经取得涉诉房屋的所有权,得以请求他人排除妨害。而被告林某(代理人)认为,郭某无权要求林某腾退房屋,因为林某基于特定身份关系取得的居住权益可以对抗郭某腾退房屋的请求权。
【律师分析】
根据居住权的理论及我国的司法实践,系争房屋虽然最初登记在戴某名下,但作为独生子,戴某在国内仅此一处房屋,而该房屋长期由林某居住使用,林某名下也没有其他房屋。林某年事已高,涉诉房屋被出卖之后,林某又未从戴某处得到其他赡养场所。从赡养义务的履行和公序良俗的法律原则出发,应当认定林某对系争房屋享有居住使用的权益。
郭某作为房屋的买受人,在签订系争房屋买卖合同时,明知戴某长期在国外居住,且该房屋一直由林某居住使用,基于价格上的考虑才购买此房屋,郭某也未询问林某是否还有他处住房,亦未在看房的过程中,告知林某房屋买卖的事实,而是与戴某签署补充协议约定“起诉林某”的条款,基于此,可以认定郭某在购买系争房屋之初,就明知房屋存在腾房的风险,但仍签订合同并办理了产权变更登记,对于交易过程中存在的风险,应当自行承担。
对于已经获得房屋产权的买受人来说,其基于物权的排他性请求非法占用者排除妨害。应当以买受人在此过程中的行为无瑕疵和房屋占用人占用行为的“非法性”作为前提,同时,物权的排他性也非绝对的,“买卖不破租赁”即是例证,究其根本,是由维护市场秩序稳定和诚实信用的法律原则衍生而出。
故,本案中虽然郭某通过买卖获得了房屋所有权,并与戴某在合同中作出了“起诉林某”的约定,但林某基于特定身份关系取得的居住性权益足以对抗郭某的腾退房屋的请求权。对于郭某权益的维护,可通过另案起诉的方式予以解决。
发布咨询
相关文章
相关法律知识
最新文章
- 如何防止自己的财产落入前夫手中,律师帮你支招
- 重大变化!法释[2024]1号:彩礼纠纷案件司法解释(共7条)|2024.2.1起施行
- 如何防止自己的财产落入前夫手中,律师帮你支招
- 给付彩礼,何种情形可以要求返还?
- 婚前个人积蓄婚后变化部分的归属
- 夫妻按份共有的房产,离婚时能否直接按照登记份额分割?
- 【成功案例】孩子高考冲刺期,男方辱骂恐吓孩子,法院判决双方离婚
- 房产证登记男方1%女方99%,离婚时按份分割还是均分?
- 离婚分的房子,事后因前夫债务被执行?
- 北京高院:未经配偶同意,炒股亏损属于重大过错
- 离婚又复婚,第一份离婚协议是否有效?
- 未婚女性寻求代孕合法吗?
- 分居满一年就能判离婚?
- 部分子女先于父母去世,孙子女能否继承房屋
- 孩子的抚养权,谁有钱就判给谁?