在农村购买宅基地房屋是否具有法律效力

发布日期：2016-07-12 作者：崔新江律师

一、案情简介
2009年9月29日，原告张XXXX经中间人协商，在当地司法所见证下，将位于毛堌堆镇南街的两间门面房（楼上楼下共四间），以16万元的价格卖给被告刘XXXX。碍于中间人的情面，原告同意接收15.8万元，被告于当日将15.8万元汇入原告存折；并约定允许被告方使用地皮，但国家或集体征用的除外，原告家后院门楼准许被告方通行。合同签订后，被告刘XXXX于2012年9月26日在商丘市房地产管理部门办理了房屋所有权证。
二、法院判决结果
商丘市睢阳区法院审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告张XXXX与被告刘XXXX所签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告刘XXXX不是该村村民，原告张XXXX请求合同无效的主张应予支持。合同确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的一般原则，买受人刘XXXX应将其购买的房屋返还给出卖人张XXXX，张XXXX应将价款返还买受人刘XXXX。但张XXXX所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任。近日，睢阳区法院审结此案，判决被告人刘XXXX返还原告张XXXX位于商丘市睢阳区毛堌堆镇南街门面房两间，张XXXX返还收取的刘XXXX购房款15.8万元。目前判决已生效。
三、律师说法
本律师表示，刘XXXX购买的是农村宅基地房屋。
由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。
刘XXXX作为商丘市城镇居民，并非是XXXX村村民，不能取得农村宅基地使用权，因此根据国家有关法律、行政法规规定，被告人不得购买农村宅基地房屋。

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