央产房买卖合同纠纷

发布日期：2016-09-06 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房买卖合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2008年10月，宋慧与其单位签订公有住房买卖合同，购买位于朝阳区361号房屋。2010年4月4日，程起云作为买受人与出卖人宋慧签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定如下：出卖人向买受人出售位于朝阳区361号房屋，房屋性质为已购公有住房，成交价格为60万元；买受人可以在签订合同同时支付定金5万元；出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，否则出卖人承担相应责任；出卖人应当在办理房屋产权登记前将该房屋交付给买受人；双方同意自合同签订之日起90日内办理过户手续；买受人未能在房屋交付之日90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，由买受人选择退房或要求继续履行，出卖人承担违约责任。
同日，程起云与宋慧在北京久居公司见证下，由三方共同签订《补充协议》，主要约定如下：鉴于在签署合同时，出卖人还没有获得房屋所有权证，故有关房屋地址、面积及产权性质的约定以出卖人提供的单位开据房产证明为准；出卖人承诺在办理完毕产权证后20个工作日内将房屋过户给买受人；由于政策原因导致房屋无法过户的，双方同意买卖合同及居间合同长期有效直至房产转移完毕；买受人合同签订后2个工作日内支付首付款40万元，出卖人出具《首付款确认函》；在出卖人收到买受人支付首付款后10日内，向买受人交付房屋；在签订买卖合同、居间合同之日起至2010年10月30日止，因不可抗力导致合同无法履行的，在三方互不承担违约责任情况下，有关合同自行终止；买受人已付出卖人定金、首付款等退还买受人，出卖人及居间方的资料退还各自，出卖人承担装修期间的装修费（以买受人出具的所有装修发票为准）；若买卖双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。
合同签订时，宋慧出示了单位出具的证明，证明宋慧拥有上述房产，房产证属于宋慧。签约当日，程起云向宋慧支付定金5万元。次日，程起云向宋慧支付首付款40万元。此后，宋慧将房屋交付给程起云。
2014年3月2日，宋慧单位出具证明，称该单位为宋慧办理房产证期间，因政策变化，于2010年8月停止办理该住房产权变更手续。

二、法庭审理
宋慧称其与配偶均为非本市户籍，因名下已有房屋一套，根据现有限购政策，无法办理诉争房屋的房产证。
法院于2014年5月2日向宋慧所在单位调查，该单位称因宋慧不是本地户口，按照北京市房屋属地管理的原则，房管中心未能办理房屋所有权证；另外，根据单位与宋慧签订的《单位出售公有住房买卖契约》，购房人在五年之内不得出卖房屋，即使出售必须经过单位的同意，单位有优先购买权。根据上述约定，该涉案房屋未经单位允许不得出售，目前该住房的出售未经过单位同意。
程起云表示其在本案中所有的诉讼请求均是基于合同应当继续履行提出，如法院不能支持继续履行的诉讼请求，其将就其所受损失另行起诉。

三、法院判决
一审判决：
1、程起云与宋慧就603号房屋形成的房屋买卖合同（包括2010年4月4日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中涉及双方权利义务的条款）于本判决生效之日解除；
2、程起云于本判决生效后十日内向宋慧返还位于朝阳区361号房屋；
3、宋慧于本判决生效后十日内返还程起云已付购房款四十五万元；
4、驳回程起云的其他诉讼请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第四条第二款之规定，对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定（规定住满五年内容的除外）的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。诉争房屋系宋慧从其单位购买的公有住房，目前尚未办理房屋所有权证，根据宋慧与单位的约定，出售该房屋必须征得单位同意，现宋慧单位不同意其出售房屋，房屋买卖合同客观无法继续履行，双方合同目的均无法实现，现宋慧要求解除双方房屋买卖合同关系，法院应当予以支持。宋慧要求程起云返还房屋，法院也应当予以准许。宋慧同意一并返还已收取的购房款，也应当支持。宋慧未经过单位同意出售房屋，以致双方合同不能继续履行，应承担相应违约责任，程起云表示其将就其损失另行起诉，这是当事人的权利其可自行处理。

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