北京资深房产律师点评房屋买卖纠纷-违约金的确定

发布日期：2016-09-19 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原被告诉求
原告李登浦、孔六诉称：通过北京林家房地产公司的居间服务，与被告于2014年1月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告位于北京市某区668号房屋，合同总价一百万元。原告按照合同约定支付了价款，但是被告反悔不再履行合同。原告要求双方继续履行无果，要求被告退回已付房款并支付违约金，但是被告以种种借口推托。被告的行为已构成根本违约，并给原告造成了巨大的经济损失，被告应承担违约责任，即按照合同金额的20%支付违约金。另外，原告向中介公司支付了两万五千元的中介费，被告现已返还了原告四十万元首付款，另又额外给付原告五万元，这五万元包括中介费及被告自认为违约多返还回来的钱，但双方就违约金额没有达成一致，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求被告支付违约金二十万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告胡大胖辩称：我确实与原告签订了房屋买卖合同，当时觉得房子卖亏了，所以要解除合同，双方谈过，我说要给原告四十五万元，包括四十万元的房款和五万元的违约金，但是当时原告没有同意，后经中介协调，说好给原告总共四十八万元就行了。之后我分三次支付给原告四十五万元，剩下三万元是当时口头约定等我从外地回来，再把这三万元给原告。后来因为我一直没有时间，就没有给原告这三万元钱，所以原告就起诉了。对原告的诉讼请求，我同意解除合同，对原告要求的违约金不同意，因为当时约定好了给违约金八万元，现在原告要求二十万元，我不同意。

二、审理查明
2014年1月6日，经北京林家房地产公司居间介绍，原告李登浦、孔六与被告胡大胖签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：胡大胖将其位于北京市某区668号房屋房屋出售给李登浦、孔六，房价款一百万元；如出卖人违约，拒绝出售房屋，出卖人应按房屋总价款20%向买受人支付违约金，同时还应赔偿买受人居间方收取的所有费用。
合同签订后，原告李登浦、孔六给付被告胡大胖购房首付款四十万元，另向北京林家房地产公司支付中介费两万五千元。
此后，被告胡大胖拒绝履行合同，将购房首付款四十万元返还给原告李登浦、孔六，另给付五万元违约金。对此，原告李登浦、孔六称：认可收到胡大胖四十五万元，这多返还的五万元包含应赔偿给我方的中介服务费两万五千元，但双方就违约金具体金额没有达成一致。

三、判决如下：
1、解除原告李登浦、孔六与被告胡大胖签订的房屋买卖合同；
2、被告胡大胖于给付原告李登浦、孔六违约金十一万元；
3、驳回原告李登浦、孔六的其他诉讼请求。

四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：原告李登浦、孔六与被告胡大胖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。被告胡大胖不履行合同约定义务，属于违约行为，原告李登浦、孔六要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求被告给付违约金的诉讼请求，于法有据。被告胡大胖已将购房首付款四十万元返还给原告李登浦、孔六，另给付五万元违约金，该事实双方无异议。关于原告李登浦、孔六主张的违约金二十万元，考虑到被告胡大胖已返还购房首付款并已先行给付五万元违约金，且本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告李登浦、孔六的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金数额酌情调整为十六万。

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