共居人有异议引起的直管公房买卖合同纠纷

发布日期：2016-10-17 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起共居人有异议引起的直管公房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
纪程（1993年8月19日死亡）与邢芳（2012年6月24日死亡）系夫妻关系，纪岚与纪辉均系其二人之子。
1968年，邢芳与纪程搬至海淀区2号直管公房，该房屋由纪程承租。1968年4月12日，纪程与邢芳将户籍迁至诉争房屋处，邢芳的户籍于1985年5年8日迁出。纪辉与纪岚户籍一直登记在诉争房屋处，1999年后该房屋中仅有其二人的户籍。
1992年10月，北京市房地产管理局出台《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》。该办法载明：直管公房，均应向居民住房出售；凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户，在租买自愿的原则下，均可申请购买现住房。
1999年，纪辉向房管中心购买涉案房屋并提交了购买《直管公有住宅楼申请书》。房管中心审查后认为纪辉符合购房条件，于1999年9月14日与纪辉签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，将涉案房屋出售给纪辉，房价款25000元整。纪辉交纳购房款，并取得诉争房屋权属登记。
房管中心表示，购买人若要购买公房应提交四份材料，即购房申请书、购房人家庭住房情况登记表、现住房共居人口认定表及购买直管公有住宅楼房职工工龄调查表。案件审理过程中，纪岚对纪辉购房期间提交的现住房共居人口认定表中“同意纪辉为购房产权人”后的“纪岚”签字、捺印提出异议，表示非其本人所书写及捺印。经询，纪辉及房管中心对该签字的形成情况亦陈述不一。经纪岚申请，法院委托对上述“纪岚”签字的真实性进行了鉴定，为此纪岚提供1998年11月23日的两份公证书中的签字作为比对样本。2013年8月18日，司法鉴定中心出具《司法鉴定文书》，鉴定结论为检材上“是否同意购房人为产权人”一栏中“纪岚”的签字与样本中的“纪岚”的签字不是同一人所写。2013年8月28，鉴定中心出具《文痕类司法鉴定案件受理审查表》，载明：经审查检材上“纪岚”签名字迹处指印捺印模糊，无法分辨其指纹纹型及细节特征，不具备指纹鉴定的检验条件，无法得到明确的判断意见。
案件审理期间，房管中心认可在纪程死亡后，纪辉已经变更为诉争房屋的承租人，其已经为纪辉办理了变更承租人的手续，租赁合同在纪辉购房后已经交回，但在其档案材料中现尚未找到，并提供以纪辉名义交纳房租的记租表对其陈述予以佐证，房管中心同时表示纪辉在购房中交纳的购房款亦不存在多计算共居人而享受优惠的情形。但房管中心亦表示，填写《现住房共居人口认定表》的含义是征求出售房屋的共居人的意见，如果共居人不同意承租人购买出售的房屋，则承租人不能办理购房手续。
另查，邢芳于2012年1月12日曾向原审法院提起诉讼，要求确认纪辉与房管中心签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。该院经审理，认为邢芳的主张缺乏依据，依法驳回了邢芳的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
现，纪辉及纪岚均表示除诉争房屋外，对方尚有其他住房。

二、审理过程
法院经过审理认为：纪岚否认纪辉提交的《现住房共居人口认定表》是自己填写，并经过司法鉴定机关鉴定，纪岚的签字并非其本人所签，且房管中心称如果承租人不同意承租人购买出售的房屋，那么承租人不能办理购房手续。因此，虽然房管中心认可纪辉为诉争房屋承租人身份，具备购买涉案房屋的资格，但是因为其在购房手续中存在瑕疵，房管中心与纪辉签订的《优惠出售直管共有住宅楼房协议书》应属无效。一审判决后，纪辉不服，上诉至二审称纪岚的原告资格不适格。

三、法院判决
一审判决：
房管中心与纪辉于1999年9月14日签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。
二审判决：
一、撤销一审民事判决。
二、驳回纪岚的诉讼请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
诉争房屋原为房管中心管理的直管公房，该中心根据房管局于1992年10月出台的《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》规定，对该房屋办理出售手续。上述办法明确记载购房人身份为，在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户。作为房屋管理单位的房管中心，在诉争房屋的原承租人纪程死亡后，以纪辉为承租人收取租金，虽双方均未能向法院提交变更后的公有住房租赁合同，但房管中心及纪辉对此均表示确认，现亦没有证据证明上述房屋出售时由他人承租，据此，法院对房管中心关于纪辉为承租人的陈述不持异议。故，纪辉具备购买诉争房屋的资格。
房管中心作为售房主体，在出售房屋过程中，履行其管理职责，要求购买房屋的承租人填写并提交相关材料，虽房管中心现表示如不能提交《现住房共居人口认定表》即不能办理售房手续，但该认定表并非作为售房依据的《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》规定的必备材料，仅系房管中心内部管理性文件。故，虽依据司法鉴定结论，认定表中“纪岚”的签字非纪岚本人所书，但该内部管理性文件存在的上述瑕疵，尚不能对纪辉具有购房人身份的事实构成影响。据此，原审法院以购房手续中存在瑕疵为由判决房管中心与纪辉签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效缺乏政策及法律依据。
关于纪岚主张的房管中心与纪辉存在恶意串通损害其合法权益的问题：首先，房管中心作为房屋管理单位已经明确确认了纪辉的承租人身份，纪岚并不存在其所述的对诉争房屋共同承租的事实，又依据《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》的规定，纪岚不享有对该房屋的优先购买权；其次，现有证据尚不足以证明房管中心与纪辉在购房过程中存在恶意串通的情形；再次，如纪岚对纪辉的承租人身份存在异议，应通过合法途径另行解决。故，法院对其该项主张难以支持。关于纪岚主张的房管中心与纪辉以欺诈手段订立合同，损害国家利益的问题，因现没有证据证明纪辉在购房过程中存在违反政策及法律规定的行为，或因此致国家利益受损，故纪岚主张的损害国家利益一节法院难以认定。
另，纪辉及纪岚均提出对方尚有其它住房的问题，因与本案所涉合同效力问题并无关联性，法院对此不予审查。
综上所述，纪岚关于房管中心与纪辉签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效的主张缺乏政策及法律依据，法院支持了纪岚的上诉请求。

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