专业房产律师靳双权评析一件房屋买卖违约金过高案件

发布日期：2016-10-30 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖违约金过高案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本事实
卖方解郑鹏、梁彤是位于某市某开发区宇辉家园3号楼2201的房屋所有权人，解郑鹏、梁彤欲出卖此房屋。2015年4月17日，同买方谢俊辉签订了一份《二手房买卖合同》，爱康公司是该房屋买卖的居间人。
双方在合同中约定：1、卖方以228万将位于某市某开发区宇辉家园3号楼2201房出售给买方。交易定金共计十万元，买方应当在合同签订当日向卖方支付定金两万元，合同签订后3日后将剩余的八万元交付给卖方。上述资金交由居间人爱康公司监管。该定金须由买方打入居间人监管账户或者卖方已经签署的监管协议等类似文件上制定的账户，方能视为卖方收到定金。双方约定在2015年6月18日之前，买方应当支付除定金外的首期款人民币580000元，并将该房款存至约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准。
2、由于该房屋上存在抵押担保，处于抵押状态，卖方应当在本合同签订之日起20日内与担保公司签订服务合同，通过担保融资将涉案房屋赎出。担保赎房收费项目以担保公司的服务合同为准，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。假如卖方通过此种方式仍旧不能获得赎房贷款，卖方应当在30日内自行筹措资金以赎出房屋，此项工作增加的费用由卖方承担。卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。
3、双方的违约条款约定，若其中一方没有按照约定履行合同所规定的义务，另一方有权要求基于房屋总价款的每日万分之五来收取违约金，并要求对方继续履行合同。如果其中一方超过15个工作日未能履行合同所约定的义务，另一方有权解除合同并可没收定金或要求对方支付转让总价款20%的违约金。
2015年4月17日，解郑鹏、梁彤作为卖方，谢俊辉为买方，爱康公司作为居间方，三方约定买卖双方将100000元定金交由居间方免息托管。2015年6月17日，谢俊辉及居间方要求解郑鹏、梁彤于2015年6月18日上午十点到银行办理配合买方谢俊辉办理资金监管手续。2015年6月17日，谢俊辉通过电话联系梁彤通知梁彤、解郑鹏于6月18日前往银行办理资金监管。2015年6月18日，梁彤通过电话联系谢俊辉协商解除合同并给予赔偿。
谢俊辉认为梁彤、解郑鹏故意违反合同约定，因此向人民法院提起诉讼，要求法院判决：1、解除谢俊辉与梁彤、解郑鹏签订的《二手房买卖合同》；2、梁彤、谢俊辉返还购房款并按照合同约定承担违约责任，即总价款20%的违约金45.6万元；梁彤、解郑鹏返还购房定金10万元及其利息。3、梁彤、解郑鹏承担谢俊辉办理该二手房买卖中支出的佣金8000元、公证费380元。
二、法院判决
一审法院判决
1、确认谢俊辉与解郑鹏、梁彤于2015年4月17日签订的《二手房买卖合同》已于2015年8月21日解除；
2、解郑鹏、梁彤应于判决生效之日起十日内支付谢俊辉违约金456000元；
3、解郑鹏、梁彤应于判决生效之日起十日内返还谢俊辉所支付定金100000元，其中解郑鹏、梁彤收取的90000元由被告解郑鹏、梁彤返还谢俊辉，托管于爱康公司处的100000元由爱康公司返还谢俊辉；
4、驳回谢俊辉其他诉讼请求。
解郑鹏、梁彤不服一审法院判决，提出上诉，认为一审法院判决梁彤、解郑鹏支付20%违约金，数额过高，应当予以调低。
二审法院通过审查后认为，依据合同约定，合同解除后，谢俊辉有权要求解郑鹏、梁彤双倍返还定金或者支付房产转让成交价格百分之二十的违约金。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条所说的过高，具体到本案是高于房屋成交价的30%，而原被告在合同中约定，仅仅是承担20%的违约金，因此不能支持解郑鹏、梁彤的上诉请求。
二审法院判决，驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，通过分析本案案情，得出本案争议的焦点是《二手房买卖合同》无法履行应归责于哪一方的问题。
谢俊辉与解郑鹏、梁彤及爱康公司签订的《二手房买卖合同》是各方当事人真实意义表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。
在这个案件中，在谢俊辉已依约支付购房定金后，在双方约定的首期款资金监管之日，解郑鹏、梁彤拒不配合谢俊辉办理资金监管手续，经谢俊辉及爱康公司催告后亦拒绝配合办理，解郑鹏、梁彤的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。梁彤、解郑鹏辩称谢俊辉存在欺诈、双方存在重大误解、双方变更了首期款资金监管日期，但未提供充分证据予以佐证，应承担举证不利责任。
依据合同约定，合同解除后，谢俊辉有权要求解郑鹏、梁彤双倍返还定金或者支付房产转让成交价格百分之二十的违约金。谢俊辉据此选择请求解郑鹏、梁彤支付违约金的诉讼请求具有合同依据，一审法院综合考虑房地产市场行情及解郑鹏、梁彤的违约情形，兼顾公平及诚实信用原则，确定解郑鹏、梁彤支付谢俊辉违约金人民币456000元，合法有据，并不存在过高的情形。谢俊辉诉求梁彤、解郑鹏赔偿佣金及公证费缺乏法律依据，法院不认可也是正确的。

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