江苏高院推送贾振海律师代理的商品房买卖合同经典案例——“精装VS毛坯”

【基本案情】2013年，原告与被告某房地产开发公司（以下简称D公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买其开发的一套房屋，双方约定交付标准为精装修。
2015年1月，被告D公司通知原告收房，进入房屋后却发现房屋并非约定的精装修，而是毛坯房。原告当即向物业服务人员反映，并要求被告按照合同约定装修后再重新验房，但被告一直未能装修房屋至今。
被告D公司辩称，按原、被告之间的约定，原告在被告处所购房屋交付标准为毛坯，并非精装修。原告与被告房屋销售人员签订合同时，销售人员因为工作疏忽将“装修交楼标准”作为商品房买卖合同附件交付给原告，该行为系被告销售人员的重大误解，实际原告在被告处购买的是毛坯房，请求法院驳回原告诉请。
法院查明，原告与被告D公司签订商品房买卖合同后，被告销售人员将《附件：<装修交楼标准>》一份交付原告，该附件约定了室内装修标准等事项。另查明，在被告D公司对涉争房屋所在楼盘的广告及宣传彩页中，有“送1500元/㎡精装”、“购房均送1500元/㎡精装”的内容。
【法院判决】经法院审理认为，原告手中持有的《商品房买卖合同》系精装房购房合同，原告有权依据该合同要求D公司向其交付精装房或对其损失进行赔偿。D公司主张“销售人员因为工作疏忽将装修交楼标准作为商品房买卖合同附件交付给原告，该行为系被告销售人员的重大误解”，但是该附件并未经法定程序撤销或变更，故该附件对D公司具有约束力。
原告主张按照被告的广告和宣传彩页上的1500元/㎡的装修标准进行计算，法院认为，广告宣传系D公司为宣传自己的产品所作的商业行为，对业主的购房行为具有一定的影响。因此，赔偿标准应当按照被告广告宣传载明的装修标准，即1500元/㎡的标准计算。于是法院依法判决D公司向原告支付赔偿款10万多元。
【律师分析】一、在无其他证据佐证的情况下，有书面约定的应当以约定为准。本案中，虽然被告辩称是销售人员工作失误，但无证据证明，且原被告之间签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的装修标准，而且在此装修标准上不但有原告的签字确认，更有被告的盖章。因此，合同中书面约定的内容能够反应双方真实的意思表示。
二、重大误解属于法定的撤销事由之一，在存在重大误解一方未行使合同解除权之前，合同约定内容仍有效，合同双方仍应当按照约定履行。在本案中，被告D公司认为自己存在重大误解，但是其并没有行使合同解除权，因此其仍应当承担合同约定的义务。
三、开发商的宣传彩页一般认定为邀约邀请，但是假如该宣传彩页描述的内容具体明确，且对购房人购买房屋存在重大影响，此宣传彩页应当视作开发商的邀约行为，且对开发商具有约束力。本案中，D公司的宣传彩页明确说明装修标准是1500元/㎡，且该说明对购房人即原告购买涉案房屋有一定的影响，所以最终法院按照1500元/㎡的较高装修标准判令D公司赔偿原告的损失。