执行程序中不动产租赁权保护的认定标准

发布日期：2016-12-19 作者：超级账号5律师

基本案情甲银行与柳某金融借款合同纠纷一案，法院审理后作出判决：柳某应偿还甲银行借款本金三百万元及利息，甲银行就该笔借款对柳某名下的某处房产享有优先受偿权。因柳某未履行生效判决确定义务，甲银行向法院申请强制执行，执行法院于2016年5月查封了前述房产，并准备进行评估拍卖。此时，案外人丁某某向法院提出执行异议，主张其系该房屋承租人，而且租赁关系形成于房产抵押之前，要求法院带租拍卖。经查明，柳某名下的该房产在2015年3月即已抵押给申请执行人作为该笔贷款的担保，并办理了抵押登记。此前的2014年2月，被执行人柳某与异议人丁某某签订一份租赁合同，约定租期20年，每年租金三万元，租金一次性支付。合同签订当天，丁某某通过银行转账方式支付给柳某六十万元。丁某某在租赁合同签订后，并未实际居住过该房屋，而是以每年六万元的租金标准，将该房屋转租给案外人乙公司作为办公场所使用至今。争议焦点最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。江苏高院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》第三项规定：承租人占有使用不动产主要是指承租人（包括次承租人）已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形；承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。

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