开发商违反合同约定，应承担违约赔偿责任

发布日期：2009-02-25 作者：110网律师

开发商违反合同约定，应承担违约赔偿责任

2007年5月，王丹与某开发商签订《北京市商品房预售合同》，约定王丹购买某开发商的位于朝阳区某环岛东北侧 18#住宅楼3层2单元307房屋一套，建筑面积101.24平方米，单价依照套内建筑面积计算，每平方米9021.51元，总价款715767元。王丹按约定交纳房款215767元，其余采用贷款方式，并约定房屋于2008年11月30日前交付。
2008年11月1日，某开发商通知王丹办理入住手续，王丹发现主卧室的上层建筑为卫生间和厨房，大量管道横穿卧室顶部，最低处距离地面2.15米，导致王丹无法正常居住。王丹随提起诉讼，要求解除合同，开发商表示同意，但双方就赔偿问题无法达成一致。
《住宅设计规范》：“3.4.3卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。3.6.2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m”。
因此，开发商没有依据合同约定及法律规定履行义务，主体结构不符合法律规定，应承担违约责任。结合本案，开发商在业主卧室上层建筑为卫生间、厨房，违反合同约定，不属于设计的变更，其严重违反《住宅设计规范》的规定，属于严重违约行为，应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
开发商违约行为给王丹造成的损失是现在购买同地段、同标准类型房屋的价格与当时购买房屋的差价，即房屋的升值部分。

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