房屋买卖，卖家违约了怎么办？

发布日期：2017-04-18 作者：110网律师

作者：浙江群策律师事务所  马青律师18967365786
    最近以来，嘉兴地区房价突然暴涨百分之五十，有的甚至更多。嘉兴房产律师接到很多买家咨询：卖家反悔不愿意再按合同出售房屋，该怎么办？嘉兴房产律师通过对相关房地产法律的梳理以及结合嘉兴地区法院处理该类案件的案例，为买家提供一些切实可行的维权方法，当卖方违约时，买方可以选择以下法律手段：
1，要求法院判决卖家继续履行合同，并凭借法院判决书强制过户；
   法律依据：《合同法》107条规定：“一方不履行主要合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任”。如果要提出该诉讼请求，则务必在卖家以高价将房屋再卖出之前，嘉兴房产律师建议立即查封涉案房屋以阻止卖方另行将该房屋出售给他人。否则，继续履行的目的就达不到，这对于有特殊需求的买方而言则会损失较大（比如学区房），孩子无法落户的同时也丧失了就读名校的机会。
2，要求解除合同赔偿损失；
   如果二手房买卖合同约定，卖方违约情况下买方可以选择要求双倍返还定金或者追究购房款20%的违约金。但实际上在房价暴涨的情况下买家即使获得百分之五十的违约金也难以弥补房价暴涨所带来的损失。此种情况下嘉兴房产律师建议：根据《合同法》也规定“当违约金低于因一方违约所造成的损失时，一方可以请求法院提高以弥补损失”。因此，如果买家认为即使赔偿20%购房款的违约金也难以弥补卖家的违约损失情况下，可以实际主张更高的赔偿金，但是一定要向法官提供充分的证据，比如预购房产同地段的房屋现在房价，一般中介都会有大量不同时期的房屋买卖合同，房屋以前多少钱一平现在多少钱一平价格差异一目了然。必要时，可申请法院委托第三方评估机构对目前房屋的价值进行评估，以确定实际损失的金额。

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