房屋存在抵押登记出卖人经济困难无法提前还贷

发布日期：2017-05-31 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全，本文均使用化名）

一、原告诉称
李欣茹诉称：2009年7月26日，我与安妮签订《房屋买卖合同》，约定由我以237万元购买安妮名下X号房屋，合同签订后我支付了全部购房款，且已办理入住手续，但安妮却不配合我办理X号房屋的权属转移登记手续，已构成违约。故诉至法院，要求安妮：1、安妮协助我办理X号房屋的权属转移登记手续；2、安妮赔偿我违约金（以237万元为基数，按日万分之三的标准计算自2010年9月21日至实际办理过户之日止）；3、安妮赔偿我居间服务费3.7万元。

二、被告辩称
安妮辩称：李欣茹陈述双方签订合同及约定属实，李欣茹已按照合同约定履行了全部义务，支付了全部购房款。因X号房屋存在抵押登记，我自己又存在经济上的困难，无法自行办理提前还贷及解除抵押登记手续，造成合同未能继续履行。如果李欣茹代我清偿贷款，我同意协助其办理产权转移登记手续，关于违约金，计算方式应以我方收到起诉状之日起算，且违约金约定过高，根据居间服务合同约定，居间服务合同关系纠纷应由北京市海淀区人民法院管辖，不同意在本案中处理。
交通银行北京分行述称：我公司对李欣茹与安妮之间的房屋买卖合同没有异议，安妮在我行以X号房屋作为抵押贷款96万元，尚余494356.64元未清偿，我行同意李欣茹代为清偿银行贷款本金、利息、罚息，我行同意在上述款项还清后协助办理抵押登记手续。

三、审理查明
合同约定：X号房屋已设定抵押，安妮应于产权过户之前办理解除抵押注销手续；如任何一方不按约定履行合同，逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同，违约方自合同解除通知到达之日起七日内退还合同的另一方全部财产，并按照总房价款的60%向另一方支付违约金，合同另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。
上述合同签订后，李欣茹已支付了全部购房款237万元，安妮依约交付了X号房屋。2010年9月10日，安妮取得了X号房屋产权证书，登记所有权人为安妮单独所有，但双方未办理权属转移登记手续。
经查，2008年9月25日，安妮作为借款人即抵押人与交通银行即抵押权人，签订《个人住房抵押贷款合同》，约定借款96万元用于支付X号房屋购房款，贷款期限为120个月，同时安妮同意将X号房屋作为抵押物向交通银行北京分行提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续。安妮尚欠贷款本金494356.64元未偿清，X号房屋尚未解除抵押登记。
李欣茹主张安妮拒不办理提前还款、解除抵押登记，不配合办理X号房屋权属转移登记手续，已构成违约，要求安妮继续履行合同，明确表示同意代安妮向交通银行提前清偿安妮尚欠交通银行的剩余贷款本息，由安妮协助其办理X号房屋权属转移登记手续，并返还其代为清偿的银行贷款本息。安妮认可。交通银行亦同意由李欣茹代安妮偿还贷款本息。

四、法院判决
1、原告李欣茹向第三人交通银行一次性结清被告安妮因购买X号房屋尚欠的银行贷款本息，被告安妮向原告李欣茹返还该部分款项；
2、第三人交通银行协助原告李欣茹解除X号房屋的抵押登记；
3、被告安妮协助原告李欣茹办理X号房屋权属转移登记手续。
4、被告安妮赔偿原告李欣茹违约金二十万元；
5、驳回原告李欣茹的其他诉讼请求。

五、律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，李欣茹与安妮签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。安妮因其自身原因未办理提前清偿银行贷款，办理解除抵押登记手续，造成合同无法继续履行，已构成违约。现李欣茹要求继续履行合同，并同意代安妮提前清偿银行贷款，安妮对此予以认可，交通银行亦同意由李欣茹代为清偿银行贷款，并协助其办理解除抵押登记手续。李欣茹代安妮实际偿还银行贷款后，安妮应向李欣茹返还其代为清偿银行贷款的款项，并协助李欣茹办理X号房屋权属转移登记手续。
关于违约责任，李欣茹要求安妮承担赔偿责任于法有据，但且其主张的违约金金额过高，具体数额由法院根据合同履行情况及查明事实予以酌定。关于居间服务费，因不属同一法律关系，双方可另行解决。

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