房产律师点评房屋出卖人未按约定提前还贷案例

发布日期：2017-05-31 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全，本文均使用化名）

一、原告诉称
原告曲亦凡诉称，2013年12月28日，原告与被告一经被告二介绍在被告二店铺签订《房屋买卖合同》，同时，原告与被告一、被告二签订《补充协议》约定，原告购买被告一位于北京市丰台区x室房屋，房屋总价款为110万元、中介费30400元。原告按约支付首付款40万元用于房屋解押。被告一应于60日内办理完成解押手续，现被告一至今未予办理，房屋仍处于抵押状态，致合同无法履行，被告一属于根本违约。被告二为促成原告、被告一签约，对原告承诺，如无法履行合同，则被告先行退还首付款40万元，被告二对于首付款退款事宜承担连带责任。被告一隐瞒房本已下发和没有解押的事实且多次无视原告的维权主张。请求判令：解除原告与被告一间的《房屋买卖合同》及原告与二被告签订的《补充协议》；判令被告一立即退还预付款40万元，判令被告二对该款项承担一般连带责任；判令被告一按合同约定赔偿中介费30400元；判令被告一严格按合同约定赔偿原告违约金22万元。

二、被告辩称
被告张翼飞辩称，双方经房产经纪公司介绍签订了房屋买卖合同，原告完成了首付款35万元。按照合同第四条第五款约定，买受人应当向银行申请贷款，如果没有获得贷款申请，原告应支付全部房款。因原告至今未付款才导致合同没有履行完毕，根据补充协议约定，合同可以继续履行，不同意原告诉讼请求。
被告房产经纪公司辩称，经我公司居间，双方签订的合同已经履行，原告已搬至房屋居住，合同合法有效。对于原告第三项诉讼请求，不同意承担连带责任。原告提出此诉求的依据补充协议，该协议业务员对公司的实体权利进行了处分且未经过被告二的授权，因此补充协议是无效的。
三、审理查明
《房屋买卖合同》约定，为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提。《房屋买卖合同》第四条第五款约定，买受方向银行申办抵押贷款，拟贷款金额67万元；出售方应为买受方申办贷款提供银行所需必要协助。因买受方自身原因未获银行或公积金管理中心批准贷款，或批准金额不足时，买受方自行筹齐剩余款项，直接支付给出售方；出售方应当在完成权属转移登记后3日内将房屋交付给买受方。
《补充协议》约定：1、乙方于2013年12月28日向甲方支付定金50000元，该定金为首付款的一部分。2、甲方应在签署后60日内预约一次性提前还款，甲方应在提前还贷后，办理解除抵押登记手续。3、甲乙双方协商，乙方应于2014年1月20日之前将首付款35万元自行直接支付甲方。
另载明：1、甲方直接向房屋出卖方支付房款首付款40万元。2、如果由于房屋出卖方或乙方原因（不可抗力因素除外）造成房屋无法正常交易，导致违约，则由乙方向甲方先行支付首付款40万元。在该《补充协议》中代表乙方即房产经纪公司签字的系店长刘新权。张翼飞未能按合同约定解除涉案房屋抵押登记手续，造成双方所签合同难以履行。2015年3月12日，曲亦凡委律师事务所向张翼飞发出《律师函》，要求解除双方于2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，张翼飞称其未收到上述《律师函》。

四、法院判决
1、解除原告曲亦凡与被告张翼飞及被告房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。
2、被告张翼飞退还原告曲亦凡购房预付款四十万元。
3、被告房产经纪公司承担被告张翼飞退还原告曲亦凡购房预付款四十万元连带给付责任。
4、被告张翼飞赔偿原告曲亦凡中介费三万零四百元。
5、被告张翼飞赔偿原告曲亦凡违约金十一万元。
6、驳回原告曲亦凡其他诉讼请求。

五、律师点评
依法成立的合同应受法律保护。曲亦凡与张翼飞就涉案房屋的买卖事宜所签《房屋买卖合同》及原，被告三方签订的《补充协议》合法有效，故上述合同对合同各方均具有法律约束力。上述合同签订后，曲亦凡已按合同约定向张翼飞支付了定金及首付款共计40万元，向房产经纪公司支付了中介费30400元。根据双方所签《房屋买卖合同》约定，涉案房屋已设定抵押，出售人应于2014年3月1日前办理完成抵押注销手续；《补充协议》约定，甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款。甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。根据本案查明的事实，张翼飞未能按上述合同约定履行解除抵押注销手续及提前还贷的义务，已构成根本违约。故曲亦凡要求与张翼飞解除合同、退还购房款、赔偿中介费并合理赔偿违约金的诉讼请求应予准许。
关于曲亦凡要求张翼飞按合同总价款的20%赔偿违约金一节，考虑曲亦凡未能提供已造成其实际损失的相应证据，且张翼飞提出该违约金过高要求予以调整，对上述违约金予以适当调整。
关于曲亦凡要求房产经纪公司按其《补充协议》承诺对预付款40万元承担连带责任一节，鉴于房产经纪公司下属门店负责人与曲亦凡共同签订《补充协议》系职务行为，曲亦凡作为买受人有理由相信房产经纪公司门店负责人有权代表房产经纪公司签订上述《补充协议》，故应予支持。

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