司法实践中，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》终止之后，物业服务企业仍以存在事实合同关系为由起诉业主缴纳物业服务费，法院是否支持

发布日期：2017-06-08 作者：石峰律师

一、问题
司法实践中，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》终止之后，物业服务企业仍以存在事实合同关系为由起诉业主缴纳物业服务费，法院是否支持？
二、案情回放
2009年9月9日，南川XXX公司与XXX物业公司签订了《×小区前期物业服务合同》，该合同第二十五条约定委托服务期限暂定为两年（最多不超过三年），合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自然终止。2013年7月10日，双方又签订了一份补充协议，该协议将期限延长至2013年9月30日止。2013年9月29日，南川XXX公司又与另一家物业公司签订了《×小区前期物业服务合同》，委托该物业公司为×小区提供物业服务，该物业公司入住后，XXX物业公司却拒绝撤出，后经居民委员会组织，XXX物业公司及部分业主等对相关物业资料等进行了清理。但XXX物业公司始终不撤出，并继续提供服务，随后向法院起诉，要求业主支付物业服务费。
一审法院认为，根据查明的事实，原告XXX物业公司与南川XXX公司签订的《×小区前期物业服务合同》已于2013年9月30日到期并终止。该合同终止后，按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同届满后，只有在该小区未选聘新的物业服务企业或者续聘之前，原物业服务企业才可以自愿按照原合同约定继续提供物业服务。但该小区已经重新选了物业服务企业，并进场向业主提供服务。因此，一审法院对于XXX物业公司拒绝退出该小区，并以存在事实上的物业服务关系为由主张合同终止后即2013年10月1日起至2016年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，不予支持。
之后，原告不服，向二审法院提起上诉，随后二审法院经过审理，驳回上诉，维持原判。
三、前期物业服务合同终止的几种情形
根据《物业管理条例》第二十六条的规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
根据物业管理的实践，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：
1.前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。
2.前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。
3.前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。
四、律师提醒
综上可知，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》终止之后，且没有签订补充协议或续签，此时物业服务企业仍以存在事实合同关系为由要求业主支付物业服务费，并不一定会得到法院的支持。

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