住宅物业的建设单位未经招投标程序选择物业服务企业，并与其签订物业服务合同，业主以此抗辩合同无效的，法院应否予以支持

发布日期：2017-06-08 作者：石峰律师

一、问题
    住宅物业的建设单位未经招投标程序选择物业服务企业，并与其签订物业服务合同，业主以此抗辩合同无效的，法院应否予以支持？
二、案情回放
    2010年12月13日，重庆桃花岛物业管理有限公司与重庆市XX工程建设开发有限责任公司签订了《XX商住楼前期物业服务合同》，合同约定：重庆市XX工程建设开发有限责任公司（甲方）选聘重庆桃花岛物业管理有限公司（乙方）提供重庆市南川区XX商住楼（南平商贸城）小区前期物业管理服务事宜。
    一审法院认为，重庆XX物业管理有限公司与重庆市XX工程建设开发有限责任公司签订了《XX商住楼前期物业服务合同》，约定由其为重庆市南川区XX商住楼小区提供物业服务。重庆市南川区XX供销合作社作为该小区业主，应受到物业服务合同的约束。重庆XX物业管理有限公司为重庆市南川区XX供销合作社所在的小区提供物业服务，该供销合作社接受了物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费。
    之后，重庆市南川区XX供销合作社不服一审判决，向二审法院提起上诉，辩称：重庆XX物业管理有限公司与重庆市XX工程建设开发有限责任公司签订的《南平商住楼前期物业服务合同》未经招投标程序，该合同未依法生效。
    二审法院认为，虽然根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。但因上述规定属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为的效力性界定规范，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，由相应行政管理部门给予处罚，但并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效。故本院对上诉人提出的《XX商住楼前期物业服务合同》未经招投标程序应认定为无效合同的主张不予支持。
三、律师评析
    司法实践中，住宅物业的建设单位未经招投标程序选择物业服务企业，并与其签订物业服务合同，业主以此抗辩合同无效的，人民法院不予支持。因为，该规定仅属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为的效力性界定规范，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，只能由相应行政管理部门给予处罚，但并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效。

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