公房租赁合同纠纷案例

发布日期：2018-01-04 作者：靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2015年7月，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心(下称交道口分中心)诉称：坐落于北京市东城区8号院，南房2间，使用面积18.8平方米，系我中心管理的直管公房。李娜于1992年成为上述房屋的承租人，并将承租的房屋擅自转借给案外人张妍使用至今。李娜的行为违反了《北京市公有住宅租赁合同》第十二条第一款的规定。现我中心诉至法院，要求解除与李娜签订的房屋租赁合同，诉讼费由李娜负担。
　　2、被告辩称
　　李娜辩称：1989年4月，李娜从单位分得东城区8号房屋2间，当时借给鲁智深暂住，后鲁智深提出其表弟结婚无房，就将房屋转借给王凯居住。1994年9月案外人提供虚假证明与交道口分中心违规变更了承租人，2013年3月，我才得知房屋承租人已变更为张妍。故我起诉案外人张妍与交道口分中心租赁合同无效，经法院审理认定，案外人与交道口分中心存在恶意、租赁合同变更存在过错，影响了我的权益，判决交道口分中心与案外人之间的租赁合同无效。交道口分中心行使解除权已超过除斥期间，我从1989年将房屋借给他人居住，已达26年之久，交道口分中心在此期间未提出过异议，未行使租赁关系解除权，已超过法律规定的六个月的除斥期间。交道口分中心违法变更承租人，属于严重违约，而我不知道出借房屋是违约，不存在主观恶意，属轻微违约，故严重违约方无权要求解除合同。交道口分中心与案外人的租赁合同无效后，我是之前合同的承租人，有权要求交道口分中心继续履行与我之间的租赁合同。故不同意交道口分中心的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　1989年4月，北京市塑料制品厂将东城区8号房屋2间，分配给李娜，后李娜将房屋借与案外人张妍、王凯、王迪一家三口居住。张妍与王凯于2014年经民政部门核准登记协议离婚，离婚协议书约定房屋由王凯、王迪居住。
　　交道口分中心在庭审中出示了1992年5月28日交道口分中心与承租人落款处签名为李娜的签订的《公有住宅租赁合同》一份，该合同约定：李娜承租本市东城区8号院房屋2间，房屋使用面积为18.8平方米，该合同第十二条规定：“乙方(李娜)有下列情况之一时，甲方(交道口分中心)有权中止合同，收回房屋。1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的;……。”
　　李娜否认该《公有住宅租赁合同》承租人落款处的“李娜”三个字为其本人所写，称可能是房屋的实际居住人张妍或王凯代签的。虽然李娜主张该《公有住宅租赁合同》上的签名非其本人所写，但对代签字的效力予以追认，认可该《公有住宅租赁合同》有效。交道口分中心对他人代李娜在《公有住宅租赁合同》签字的事实不予否认，1994年9月，交道口分中心依据署名为李娜的变更承租人申请，将房屋承租人变更为案外人张妍，并与张妍签订《公有住宅租赁合同》。
　　李娜得知房屋承租人变更为张妍后，向法院提起诉讼，2015年3月，经人民法院两审终审判决确认交道口分中心与张妍签订的《公有住宅租赁合同》无效。该判决生效后，李娜于2015年4月向法院起诉要求张妍腾退房屋，该案尚在审理中。2015年7月，交道口分中心提起本案诉讼，请求解除与李娜的房屋租赁合同。
　　三、法院判决
　　驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心之诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　交道口分中心与承租人李娜签订《公有住宅租赁合同》中约定承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，交道口分中心有权中止合同，收回房屋。经查明，李娜确有将直管公房转借他人居住之行为，但张妍一家多年来一直居住房屋，并直接支付房屋租金给交道口分中心，尤其是在1992年5月28日他人代李娜签订《公有住宅租赁合同》，及此后张妍又私自变更承租人等事实，足以推断作为直管公房管理人的交道口分中心对承租人李娜将房屋转借给他人居住的行为是明知的。
　　然而多年来交道口分中心并没有提出异议，也未行使过合同的解除权，说明交道口分中心多年来并未因李娜的转借行为而要求解除双方的租赁关系，直至未经李娜同意交道口中心与张妍变更租赁关系的行为被法院认定无效，而李娜又起诉张妍腾退涉案房屋之后，交道口分中心又以李娜存在转借行为构成违约为由要求解除双方的租赁关系，而此时，李娜已经通过诉讼来纠正其违约行为，表明李娜在交道口分中心提起本案诉讼之前已不存在违约的故意，并通过法律途径予以纠正，交道口分中心此时再以李娜擅自转借为由要求解除合同，其行为不具有正当性，有失公允，法院综合本案纠纷的全面事实认为交道口分中心解除合同的理由不能成立，对其诉讼请求不应予以支持。

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