名为“赠与”实为“买卖”的合同效力的认定

发布日期：2018-02-27 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　基本案情：
　　2002年10月，原告刘云峥将从其母亲李蓝凤处继承所得的厦门市XX社区(原XX村，下同)6组砖木结构的旧厝150.2平方米及杏集建(XX)字第XXXX号《集体土地建设使用证》项下的土地466.90平方米转让给被告刘庆，价款200000元。2002年10月20日，原告又与被告签订《赠与合同》一份，约定赠与人刘云峥将位于厦门市XX村6组房屋一幢[集体土地建设使用证号杏集建(XX)字第XXXX号，四至范围：东至路、西至空地、南至赵静厝、北至罗程厝，面积466.90平方米]赠给受赠人刘庆。受赠人刘庆表示同意接受赠与。”2002年11月11日，原厦门市XX公证处对该《赠与合同》进行了公证，出具了(2002)厦杏证民字第XX号《公证书》。《赠与合同》进行公证后，被告支付原告总计200000元的购房款。在购得上述旧厝2个月后，被告刘庆就将其拆除，并将该旧厝宅基地以及被告另向案外人赵静购买的旧厝的宅基地合并建筑为三幢七层新房。2009年年底，原告刘云峥向法院起诉，请求判令确认上述《赠与合同》无效。法院于2010年1月27日作出(2010)海民初字第XX号民事判决书，判决原、被告于2002年10月20日签订的关于XX村6组房屋的《赠与合同》无效。该判决已于2010年3月13日发生法律效力。现原告认为原、被告之间的《赠与合同》无效，继而，原、被告之间名为“赠与”实为“买卖”的事实买卖合同关系也应无效，故诉至法院。
　　案件焦点：
　　原、被告之间的农村房屋买卖行为是否有效。
　　律师点评：
　　专业房地产律师靳双权认为，本案系确认合同无效纠纷，原告之前起诉的(2010)海民初字第XXX号案件、(2011)海民初字第YYY号案件/(2012)海民初字第KKK号案件、(2012)厦民终字第ZZZ号案件，虽与本案的诉讼请求不一致，但上述案件均是撤诉案件，尚未经过实体审理。因此，本案不属于“一事二理”。被告请求裁定驳回原告的起诉，不予支持。原告将杏集建(97)字第XX号《集体土地建设使用证》项下的土地上所建造的房屋出售给被告，收取20万元购房款并将该农村房屋交付给被告，被告向原告支付购房款，并在房屋交付后拆除重建并实际使用，原、被告构成房屋买卖合同关系。农村房屋买卖，交付该房屋时房屋所在的农村宅基地也一并转移。关于本案农村房屋买卖合同的效力问题，首先，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，第一百五十五条规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。可见，宅基地使用权可以转让，有条件的宅基地使用权转让不为法律所禁止。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，也表明农村房屋及所在宅基地可以在一定范围内转让，法律对其并无禁止。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条虽规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但结合该条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，表明“一户一宅”应系对农户申请宅基地的限制。再次，被告系讼争房屋所在地集体经济组织成员，在本集体经济组织内部因购买房屋而取得相应的宅基地使用权，并没有改变宅基地仍归本集体经济组织成员使用的性质，不违反法律的强制性规定。最后，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。本案讼争房地产未进行过户登记不影响双方买卖合同的效力。综上所述，法院认为，本案原、被告双方就讼争房地产的买卖系意思表示一致的结果，且已履行完毕，该买卖并未违反法律法规的效力性强制性规定，也无其他应予认定无效之情形，应认定有效。原告认为原、被告之间系买卖农村土地，与事实不符。原告请求确认原、被告之间名为“赠与”实为“买卖”的买卖合同关系无效，没有法律依据，不予支持。被告认为合同有效，要求驳回原告诉讼请求的主张，于法有据，予以支持。厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第一款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　驳回原告刘云峥的诉讼请求。
　　刘云峥不服一审判决上诉。资深房地产律师靳双权认为，首先，双方之间签订的赠与合同虽经(2010)海民初字第XX号民事判决认定无效，但该生效判决同时确认双方真实意思为不动产的转让，刘云峥亦自认其与刘庆之间存在买卖合同关系，故双方之间存在买卖合同关系的真实意思表示。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准…，…·农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该规定表明法律并不禁止宅基地在本集体组织内的流转，“一户一宅”原则仅系对农户再行申请宅基地的限制。同时，该规定属行政管理性规定，并非效力性规定，故刘云峥以此主张双方之间的买卖合同无效缺乏法律依据。综上，刘云峥与刘庆之间的买卖合同关系属双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，应当认定为有效，刘云峥的上诉主张均缺乏法律依据，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
　　厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　律师建议：
　　随着改革的深入与市场经济的发展，农村城市化进程不断加速，农村的产业结构与生产模式也在不经意间发生变化，农村人口流动已经成为一种必然趋势。在这种情势下，农村房屋交易行为日益增多，且有越来越频繁的趋势。而且，随着城市向农村扩展空间，土地升值，在各种利益的驱使下，使得农村不规范的房屋买卖纠纷不断，以房屋买卖合同无效为由向法院起诉的现象屡见不鲜，本案就是非常典型的确认农村房屋买卖合同无效的案件。因为我国现行相关法律、法规之间尚存在矛盾之处，因此法院在具体审理这类案件时应做到具体问题具体分析。毫无疑问，本案的争议焦点就是原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条的规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。由此可见，应该适用合同法来判断合同的效力。凡是符合合同有效要件的合同为有效合同。我国合同法规定合同有效要件主要有四个：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限;二是意思表示真实;三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗;四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定。所以，本案需要述明的问题主要有两个，一是原、被告之间的房屋买卖行为是否属于双方当事人的真实意思表示，二是该行为是否违反法律的强制性规定。
　　一、原、被告之间的房屋买卖行为是否是双方当事人的真实意思表示?
　　根据查明事实，原告与被告之间是通过签订《赠与合同》的方式将案涉房屋由原告转给了被告，因为《赠与合同》的签订并非属于双方当事人的真实意思表示，故厦门市海沧区法院于2010年1月27日作出(2010)海民初字第XX号民事判决书，判决原、被告签订的《赠与合同》无效，但该生效判决同时确认双方真实意思为不动产的转让，原告刘云峥亦自认其与刘庆之间存在买卖合同关系，所以可以确认原、被告双方之间存在买卖合同关系的真实意思表示。
　　二、原、被告之间的房屋买卖行为是否违反法律的强制性规定?
　　回答这个问题之前我们首先必须搞清楚以下两个问题：1.“一户一宅”原则应如何理解适用;2.行政管理性规定与效力性规定的区别。
　　1.“一户一宅”原则的理解适用问题
　　我国《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”仅从字面上来看，一户村民如果拥有两处以上宅基地当然违反法律规定。但《土地管理法》第六十二条第四款又规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据文义解释规则，该款规定则意味着农村房屋可以买卖，买受人的资格没有限制，只是出卖人再申请宅基地不予批准，而我国《物权法》第一百四十七条和第一百八十二条等采取的是房地一体主义，农村房屋所有权变动，必然导致宅基地使用权主体的变动。综上来看，《土地管理法》第六十二条第一款和第四款之间是存有矛盾的，为解决这一困境，2011年《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要)的通知》明确规定，“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。”最高院采取了目的性限缩的解释方法，将农村房屋买卖有效范围限于集体经济组织内部人员，即承认同一集体经济组织内部人员的房屋买卖合同的效力。另外，按照体系解释，“一户一宅”只适用于宅基地使用申请阶段，获得宅基地使用权后就可以自由转让。理由如下：根据《土地管理法》第五十九条可知，农村村民住宅建设用地应当依照第六十二条的规定办理审批手续。这意味着第六十二条应当是宅基地的审批问题。从第六十二条第二款至第四款的内容看，都是围绕申请宅基地展开的：第二款规定申请宅基地建设住宅应当符合土地利用总体规划、解约用地;第三款规定申请宅基地的具体审批手续;第四款禁止农村村民出卖、出租住房的再申请宅基地。因此，从体系解释的角度说，第六十二条第一款应当解释为是对申请宅基地的限制，即一户只能“申请”一处宅基地。本案中，作为被告的刘庆属于案涉房屋所在地的集体经济组织成员，所以原、被告之间的房屋买卖行为没有违反“一户一宅”的法律规定。
　　2.行政管理性规定与效力性规定的区别
　　行政管理性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规定，此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使该合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定，其以否认其法律效力为目的，其作用在于对违反者加以制裁，以禁遏其行为，此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制性规定，才应当认定合同无效。通常来看，区分管理性规定与效力性规定的标准如下：首先，该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，则该规定属于效力性强制规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使该合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应认定该规定为效力性规定。从以上分析来看，“一户一宅”原则的规定应属于行政管理性规定，而非效力性规定，我国现行法律、法规并不禁止宅基地在集体组织内的流转，且“一户一宅”原则也不属于效力性强制规定，因此原、被告之间的房屋买卖行为并没有违反法律的强制性规定。
　　综上，原、被告之间的房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示，且该行为也没有违反法律的强制性规定，法院最终判定原告刘云峥与被告刘庆之间的房屋买卖应属有效，具有法律和事实依据，也彰显了公平正义的价值理念。
　　当前的农村房屋买卖合同纠纷是在加速新农村建设和城乡一体化以及打破居住区域界限的大背景下产生的，妥善解决此类矛盾纠纷，应当把握以下原则。首先，统筹公法强制和私法自治，妥善处理好集体利益与个体利益之间的关系，寻求公法强制和私法自治的平衡。当前，我国城乡二元体制尚未完全打破，现行法律、政策仍然限制集体土地、农村房屋的流转，对违法开发建设所引起的农村房屋买卖纠纷，应当否认其合同效力。而对符合新农村整体建设规划，未根本触犯国家土地政策类纠纷，应当适度考虑个体利益，以妥善平衡个体利益和公共利益。其次，适当综合平衡当事人双方的利益，倡导诚信守法的价值观念。充分考量合同无效对双方当事人产生的影响，全面厘清买卖双方各自的责任大小，权衡出卖人因土地房屋升值、拆迁补偿等所获取的利益与买受人因房屋现值和房屋原值之间的差额损失，通过民事审判在全社会范围内倡导诚信守法的良好风尚。最后，注重法律效果和社会效果的有机统一。司法裁判要遵守法律法规及国家政策的规定，以有利于妥善解决现有纠纷，有利于规范当事人交易行为为指导，要充分考虑矛盾纠纷的复杂性、特殊性，避免机械适用法律，以矫正法律适用中可能带来的利益失衡问题，达到法律效果与社会效果的高度统一。对于由历史遗留问题造成的农村房屋买卖行为，应在尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨的前提下充分考虑历史因素，兼顾现有房屋居住使用及是否新建、翻建的实际情况，认真权衡当事人、集体、社会等各方的利益。

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