借名购买经济适用房，什么情况下法院可以判决过户

发布日期：2018-07-03 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　张雪松诉称：栗涛2006年因拆迁获得经济适用房购买资格，但无意购买此房产。张雪松经人介绍于2006年12月24日与栗涛商谈，栗涛自愿将此房转让给张雪松。张雪松除支付开发商全部房款外，另支付栗涛5万元。
　　2006年12月25日在双方自愿的基础上一同前往选房，当场选定202号房屋，由张雪松当场以栗涛名义支付开发商全额房款。同时双方签订《房屋买卖合同》，约定栗涛将房屋转让给张雪松，张雪松支付所有房款及涉诉房屋一切税费等支出，购房合同、房产证及所有票据均由张雪松留存，待该房产具备过户条件后，栗涛有义务配合张雪松办理过户手续。合同签订后，张雪松当场将后续3万元交付栗涛。
　　合同签订后张雪松依约履行了各项义务，并于2007年收楼入住至今。2008年房产证办下来，栗涛同意原告保留房产证原件，待规定条件满足后，双方再办理过户手续。2013年11月，此房具备过户条件，但张雪松多次找栗涛商谈过户事宜，栗涛均称要求张雪松再补偿50万元人民币，否则不配合张雪松办理过户手续。故起诉请求：1、判令栗涛配合张雪松办理202室房产的过户手续;2、判令栗涛承担本案诉讼费。
　　2、被告辩称
　　栗涛辩称：不同意张雪松的诉讼请求，实际是2006年12月25日双方签订了指标协议后，张雪松支付3万元后双方一起前往购房，由张雪松以栗涛的名义支付开发商全部房款。起诉书第三段所说没有事实和法律依据，根据原告起诉的情况，双方是在没有确定房屋的情况下进行的交易，实际上是资格转让，根据合同法52条规定，合同是无效的，张雪松请求过户没有事实和法律依据。
　　二、法院查明
　　2006年栗涛因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月24日，双方商谈买房事宜，张雪松支付了栗涛2万元。2006年12月25日，栗涛(甲方)与张雪松(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将202号房屋转让给乙方，乙方向甲方支付转让费5万元，甲方取得房产证后应通知乙方，并出具相关证明材料与乙方办理过户手续。当日张雪松交齐了剩余3万元转让费。
　　2006年12月25日，出卖人房地产开发公司与买受人栗涛签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将1单元2号房屋出售给买受人，价格为每建筑平米2650元，购房款由张雪松直接向开发商支付。
　　2008年11月19日，房屋办理了产权证书，登记所有权人为栗涛，房屋性质为经济适用房。
　　房屋交付后，一直由张雪松占有、使用。相关的原始购房合同原件、购房发票、契税、综合地价款收据等票据原件均在张雪松处。
　　另查，张雪松在京购房资格核验结果为初步核验通过。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　栗涛配合张雪松办理202号房屋的过户手续。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案争议焦点是合同效力问题。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　首先，双方的行为属于借名买房。房屋虽系经济适用房，但该经济适用房系栗涛因拆迁取得的购房资格所购买。因栗涛愿将该购房资格出让给张雪松，故张雪松以栗涛名义购买了房屋，属于借名买房。
　　其次，本案的经济适用房的购房资格是因拆迁取得，并非栗涛向国家申请并经严格审核后通过摇号取得的经济适用房购房资格。该经济适用房不属于国家禁止流通物，其仅仅是限制流通物。因此，因拆迁取得的购买经济适用房的购房资格的转让并不侵害社会公共利益，更不是以合法形式掩盖非法目的，该转让行为不违反法律法规的强制性规定，应为有效行为。
　　再次，按照北京市对经济适用房的相关政策即2008年4月11日前签订的经济适用房购房合同，且现在亦满五年，符合上市交易条件的，可以支持借名人要求权利登记人办理过户手续。

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