广州二手房买卖中如何认定买房人为善意取得？

发布日期：2018-10-16 作者：张静律师

王甲到张乙家，称已购得该房要求张乙搬家。经核实张乙得知自己的房产已过户到王甲名下。王甲称购买房屋时，是李丙持经过公证的有张乙签字的委托书，自称受张乙委托售房，王甲签约付款，并依公证委托办理了过户。原房主张乙了解情况后，以自己不知情、未授权为由，向法院起诉要求确认李丙与王甲签订的买卖合同无效。
李丙应诉称取得了张乙的授权，委托书上的签字也是张乙本人签的。王甲称自己是基于对公证授权委托的信任与李丙签订合同，且支付了房款，并办理了过户手续，不论李丙是否真得到授权，自己均为善意且无过错，购房行为应得到保护。对委托书的字迹，张乙申请了司法鉴定，结论是“公证委托书”上签名字迹不是张乙的字迹。另法院也查明，王甲在购房时从未对涉案房屋进行过现场验看，也没取得房屋钥匙。
法院认为，在未获张乙授权委托的情况下，李丙以张乙名义与王甲签订《房屋买卖合同》属无权代理，张乙对此亦明确表示反对，故李丙以张乙名义与王甲签订的《房屋买卖合同》系无效合同。且王甲对自己从未看房等行为并无合理解释，其行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王甲为善意第三人。

律师说法：买方王甲已经将房产过户到自己名下，而且买房时李丙也提供了经过公证的授权委托书。从这两点来看，已经基本符合善意取得的条件了，如果交易价格也是正常的市场价，一般法院都会判定买方属于善意取得有权取得房产，原产权人只能找无权代理人去追究责任了。但本案为什么王甲的诉求没有得到支持呢？
原因是产权人张乙一直居住在该房中，王甲在购房过户中竟然未现场看过房，交易进行到过户完成后也没拿到房屋钥匙。没有现场看房这一点，完全违背了正常的交易习惯，对此异常行为，又没有合理解释，法官其实已经有理由怀疑王甲与李丙串通损害张乙合法利益了。综合这些情况，法院认定其不构成善意取得，应该是正确的判断。

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