点评一起房屋买卖居间合同“跳单”纠纷案例

发布日期：2018-10-23 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　中介公司诉称：2014年11月7日，中介公司为刘某提供居间服务，促使刘某与郝建签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。后刘某与中介公司签订《解约协议书》，但是利用中介公司提供的居间服务，私自与郝建达成交易。根据《解约协议》相关约定，刘某应向中介公司支付代理费88000元。为维护中介公司的合法权益，请法院判决刘某支付居间代理费88000元，并承担本案的诉讼费。
　　2、被告辩称
　　刘某辩称：不同意中介公司的诉讼请求。刘某与郝建签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及与中介公司签订的《居间服务合同》均已经解除，合同没有履行完毕，中介公司没有履行《居间服务合同》。《解约协议书》第四条限制了刘某方的权利，中介公司并没有对该条进行解释和告知，属于无效的格式条款，其次，《解约协议书》上面没有中介公司的盖章，所以刘某认为《解约协议书》没有生效，对于刘某方没有法律约束力。
　　二、法院查明
　　2014年11月7日，经中介公司居间，刘某与郝建签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定刘某以3160000元的价格购买郝建名下位于北京经济技术开发区902室(以下简称：902室)的房屋1套。同日，郝建(甲方)、刘某(乙方)与中介公司(丙方)共同签订《居间服务合同》，约定：甲、乙方双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：… … 5、协助交易双方协商房屋合同的相关条款内容;6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同;甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费;因本次交易涉及交易房屋有抵押、房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向中介公司交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币88000元，其中由甲方承担0元，乙方承担88000元，并应于本合同签订当日向丙方支付。
　　2014年11月16日，郝建(甲方)、刘某(乙方)与中介公司(丙方)共同签订《解约协议书》，约定：甲、乙双方协商一致同意《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及相关合同全部予以解除;(第四条)甲、乙双方及其利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费;本协议一经签署，甲、乙、丙三方此前就该房屋买卖及居间服务事宜所签订的全部合同均告解除，除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任。刘某未向中介公司支付任何居间服务费。
　　2015年1月4日，郝建与刘某签订《存量房买卖合同(自行成交版)》，约定刘某以3
　　160000元的价格购买郝建名下的902室。该合同现已履行完毕。
　　庭审中，刘某为证明《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的解除原因，提交了郝建与中介公司的员工沈麻花的通话录音，主张合同解除原因系中介公司无法解决902室的抵押问题，中介公司认可该证据的真实性，但主张刘某违反了《解约协议》仍应支付居间费，郝建认可该证据。
　　经询问，郝建认可在第一次与刘某签订房屋买卖合同时902室存在大额抵押贷款，因其不同意中介公司提出的解决方案，故三方协商解除了相关合同，后因其自行筹钱解除了902室的抵押，其找到刘某重新签订了房屋买卖合同。中介公司主张因郝建无法解除902室的房屋抵押导致房屋买卖合同无法履行，故三方协商解除了房屋买卖合同。刘某与郝建均表示两次签订的房屋买卖合同在总价款以及首付款的支付方式方面没有明显差别。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)刘某给付中介公司居间费四万元;
　　2)驳回中介公司的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案的争议焦点之一系中介公司的居间服务是否完成。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据《居间服务合同》中的约定以及相关法律规定，中介公司为刘某和郝建提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，中介公司的居间服务已经完成。刘某辩称因合同解除导致居间服务没有完成，无法律依据，法院不予支持。
　　本案的争议焦点之二系《解约协议书》的第四条是否生效。当事人协商一致，可以解除合同。中介公司与刘某、郝建协商一致解除了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《居间服务合同》，签订了《解约协议书》，各方当事人均应按照《解约协议书》的约定履行自己的义务。中介公司通过《解约协议书》免除了刘某交纳居间费的义务，但在第四条明确约定刘某和郝建及其利害关系人在1年内不得就房屋达成交易，否则应全额交纳居间费。考虑到居间服务的特殊性，该条文仅系居间方保护自己合法利益的约定，并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，未违反公平原则，故该条款属于有效条款。刘某关于该条款无效的辩解意见，无事实及法律依据，法院不予支持。
　　综上所述，中介公司提供了居间服务，为刘某和郝建提供了订立合同的机会并组织双方成功签订房屋买卖合同，虽然之后三方共同协商解除了房屋买卖合同及居间合同，但刘某与郝建在合同解除后又就同一房屋签订了房屋买卖合同且履行完毕，系间接利用了中介公司的居间服务，违反了三方在《解约协议书》中的约定，刘某应向中介公司支付相关的居间报酬。关于居间费的数额，考虑到《居间服务合同》中明确约定居间费的定价因素中包含了交易中复杂事宜或手续的办理，且中介公司并未为刘某和郝建办理其他手续，根据公平原则，该院酌情支持居间费4万元。

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