买卖农村房屋的合同效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王女士起诉称：2011年1月，我经人介绍认识被告，经双方协商，被告将自己位于X县XX镇XX村一组三间两层砖混结构房屋及圈舍(三小间)卖给我。同年1月24日，在我所请的A县法律服务所法律服务工作者的帮助下，我和被告签订了《房屋买卖合同书》，合同约定，房屋总价款为136000元，我于当日支付被告房屋款80000元。被告于2011年1月28日将房屋钥匙交付给我，同年4月2日我要求被告协助办理过户手续，但被告以工作忙为由推脱。后经我多方打听，被告房屋系农村房屋，不属于城市商品房范畴，无法办理过户手续。2012年9月，我多次要求与被告解除房屋买卖合同，但被告予以拒绝。我与被告双方签订的《房屋买卖合同书》因违反法律规定属于无效合同。所以请求法院判决：1、我与被告签订的农村房屋买卖合同无效;2、被告返还我支付的房屋款80000元;3、诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告沈先生答辩称：我与原告签订的《房屋买卖合同书》属于依法成立的有效合同，并不属于法定无效情形，原告要求法院确认合同无效，其诉讼请求缺乏法律依据。《房屋买卖合同书》在2011年1月24日起即生效，原告应当依据合同约定向我支付全部房屋款，原告仅支付了80000元的房屋款，并没有按合同的约定支付剩余的房屋款，原告的行为违反了合同的约定，原告要求我返还房屋款没有法律依据。我曾给过原告解除合同机会，但原告未及时与我协商解决。现原告拒绝履行合同义务，应当向我承担双方在合同中约定的违约责任。我因出售房屋提前终止了与他人的房屋租赁合同，出售房屋造成房租损失5250元，并向房客支付了违约金1800元;砍伐了房屋周围的树木，并把树木抵作中介费1800元向中间人杜某支付;同时将自己所有的0.9亩承包田无偿转包给原告耕种，我两年时间无法耕种，造成了经济损失2085元;我向原告交付房屋钥匙后，原告看管房屋不力，造成房屋毁损导致下雨漏水，需维修费20000元;以上损失共计30935元，请求从房款中扣除。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2011年1月，原、被告经X县XX镇XX村村民杜某介绍相识后商量买卖房屋事宜。同年1月24日，原、被告在原告所请的A县法律服务所法律服务工作者的帮助下，共同在被告家中签订《房屋买卖合同书》一份，被告为甲方，原告为乙方，合同约定：“1、买卖房屋的基本情况：甲方出售房屋座落于X县XX镇XX村一组，包括砖混结构正房三间两层，附属设施包括圈舍三小间，建筑面积约247.13平方米。四至边界为：东以于宝凤房屋西面外墙皮为界;南以门前通道北外沿为界;西以村便道外沿为界;北以房屋背后水杉树为界。甲方出售房屋始建于1987年，属甲方的私有住房。甲方同意将自有房屋及附属圈舍全部出售给乙方，归乙方所有。2、经甲乙双方协商(一)致，甲方同意将上述房产以人民币壹拾叁万陆仟元(小写：￥136000.00元)整的价格出售给乙方。3、房屋价款的给付方式：乙方分三期付清全部房屋价款。(1)、乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付房屋价款人民币捌万元整(小写：￥80000.00元)。(2)、乙方于2011年12月31日前一次性向甲方支付房屋价款人民币贰万元整(小写：￥20000.00元)。(3)、乙方于2012年12月31日前一次性向甲方付清房屋价款余款人民币叁万陆仟元整(小写：￥36000.00元)。(4)、甲方收款后，应向乙方出具载明收款金额、用途及时间的收款收据。所有付款以甲方出具的收款收据为凭。4、房屋交付：1、甲方于2011年1月28日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。房屋交付之日起房屋所有权及收益归乙方所有。2、甲方交付房屋后，乙方自愿将房屋一楼腾让房屋一间(正房)供甲方堆放粮食或杂物。但甲方须于2012年12月31日前将房屋腾空并交付给乙方。5、房屋土地使用权过户：1、本合同签订后，由乙方负责办理买卖房屋土地使用权的过户手续，但甲方负有无条件的协助义务。按照国家规定的相关税费由乙方负担，甲方不再支付任何费用。2、乙方应于2012年12月31日前将房屋土地使用权过户手续办理终结。如因乙方的原因导致过户手续逾期办理的，不影响甲方要求乙方按约定期限支付余款的权利;如因甲方的原因(包括甲方手续不全)导致逾期过户的，乙方有权要求甲方延期支付房屋余款。乙方需提前三天预约甲方协助办理过户手续。6、合同解除：如因甲方建房手续不全造成无法办理房屋土地使用证或无法过户时，乙方有权要求解除本合同，因该原因解除合同时，不视为乙方违约，乙方不承担违约责任。合同解除后，乙方不承担甲方任何损失(包括交易期间使用房屋的费用)，甲方应全额返还乙方所交的房屋价款。7、违约责任：(1)、本合同签订后，甲、乙双方均应按照合同的约定全部履行合同义务，任何一方不得随意解除合同。如一方反悔，应向对方支付违约金，违约金相当于买卖房屋成交价款总额的30%。(2)、本合同履行期间，如乙方逾期向甲方支付房屋价款，乙方应按逾期天数按日千分之三的比例向甲方支付迟延履行罚金。……。”原、被告双方在《房屋买卖合同书》上签名同时，原告父亲王大叔，被告次女沈小姐在《房屋买卖合同书》上签字见证。原告当场交付给被告房屋款80000元，剩余56000元房屋款，双方约定在2012年12月31日前支付清结。因被告房屋不能办理过户手续，2011年1月28日上午，被告向原告表示可以解除《房屋买卖合同书》，给原告退款。但原告因结婚急于用房，未同意被告的主张。同日下午，被告向原告交付了一楼正房大门钥匙、厨房钥匙、一楼两间房屋钥匙、二楼阳台钥匙、二楼门钥匙。因原告未付清剩余房屋款项，原、被告协商，被告保留了一楼堂屋和一楼一间房屋钥匙(同时出售的院落两间小房无钥匙)。后原告一人继续办理房屋过房手续，同时要求被告予以协助。因原、被告双方买卖的房屋无法办理过户手续，原告拒绝支付剩余房屋款项。2012年秋收时，被告因收割谷子，从原告处取回自己交给原告的全部房屋钥匙，被告收割谷子后要求返还原告钥匙，原告拒绝接收，房屋钥匙及房屋由被告掌管。2012年9月，原告要求与被告解除房屋买卖合同并要求被告返还80000元房屋款。同年10月，被告给原告打电话，要求在原告父亲王大叔和A县法律服务工作者在场的情况下双方商议解除房屋买卖合同事宜，因原告有事耽误。后双方协商未果。原告遂诉至法院提出前述诉讼请求。审理中调解无果。再查明，原告户籍在A县K镇社区居委会家属楼289号，属城镇居民，中专文化。双方买卖房屋时，原告言明事后给予中介人费用。被告支付中介费1800元(以1.5立方米的木材折抵)。
　　另查明，被告出售房屋前，被告将房屋出租给同村村民陈某，双方约定租期为三年，租期起始日为2009年8月5日。被告出售房屋后，主动与陈某解除房屋租赁合同，被告未向陈某支付违约金。本案所涉房屋自2011年1月24日至今，原、被告均未居住。2011年1月24日，原、被告签订《承包田转包协议》，双方约定被告将自己承包的0.9亩承包田转包给原告耕种经营五年。原告父亲王大叔替原告察看了0.9亩承包田的所处方位。2011年和2012年0.9亩承包田共产生水费59.4元。原、被告签订《承包田转包协议》后，2011年被告收割2010年秋天种下的庄稼后，原、被告均未在0.9亩承包田中耕种。2013年3月28日，被告将自己承包的1.46亩土地(含承包给原告的0.9亩土地)转包他人用于规模化绿化苗木种植等产业项目。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、原告王女士与被告沈先生签订的《房屋买卖合同书》无效。
　　2、原告王女士返还被告沈先生位于X县XX镇XX村一组的砖混结构正房三间两层，圈舍三小间(已返还)。
　　3、被告沈先生于本判决生效之日起三十日内返还原告王女士购房款71256.48元。
　　4、驳回原告王女士其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师分析认为：原、被告签订的《房屋买卖合同书》，是将农村居民集体所有土地上的房屋进行买卖的房屋买卖合同。在《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)房地一体主义精神的格局下，农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。我国法律是禁止宅基地使用权买卖的。《物权法》第六十条规定，农村居民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。宅基地使用权是本集体经济组织成员才能享有的权利，如果宅基地使用权人任意处分宅基地使用权，则侵害了本村集体经济组织的权利。《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人对集体所有的土地只享有占有和使用的权利，而并没有处分的权利。宅基地属于农村居民集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告属于XX镇XX村集体经济组织成员，原告不属于该村集体经济组织成员，双方买卖的XX镇XX村九组的房屋，不仅包括地上建筑物房屋，还包括除房屋以外宅基地上的一片空地(通道)，双方买卖房屋的行为，将导致该房屋所属宅基地使用权发生转移。被告虽是宅基地使用权人，但只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分。原、被告的买卖行为违反了国家的法律法规，侵害了村集体经济组织的权利。综上，原、被告的《房屋买卖合同书》应认定无效。原告关于请求确认《房屋买卖合同书》无效的主张，于法有据，予以支持。被告关于《房屋买卖合同书》系依法成立的有效合同的辩解意见，于法无据不予采信。合同无效，双方约定的违约责任亦属无效，但双方应当按照过错承担相互返还及赔偿损失的责任，故原告关于请求被告返回房屋款的主张，依法予以支持;被告要求原告承担违约责任的辩解意见不予采纳。原告城镇居民、中专文化、工人身份，有法律服务专业人员提供法律帮助，应当知道国家法律法规禁止城镇居民在农村买卖房屋。且2011年1月28日，被告表示解除《房屋买卖合同书》，给原告退款，但其拒绝;同日下午，其接收被告交付的房屋(钥匙);被告在得知原告要求解除《房屋买卖合同书》及退款后，2012年10月被告电话要求原告与其父及A县法律服务工作者到场协商解除《房屋买卖合同书》事宜，但原告耽搁。被告虽为农村居民，但向本村以外人员出售自己农村房屋前，应当征询村委会意见。综上，原告对农村房屋买卖合同无效的法律后果负有重大责任;被告对农村房屋买卖合同无效的法律后果亦负有一定责任。原、被告双方达成房屋买卖协议后，被告与他人中止了租房合同，原告购买房屋时知道被告出租房屋情形，其对合同无效的后果应当预见到合同无效造成的经济损失，被告两年房租损失3450元(23月×150元/月);经中介人介绍，原、被告双方达成房屋买卖协议，且被告已向其支付中介费1800元，该费用属于被告因房屋买卖产生的损失;双方签订《承包地转包协议》，将0.9亩承包地交原告耕种，两年损失费用1679.4元(0.9亩×90元/0.1亩×2年+59.4元水费)，该费用属于被告因房屋买卖产生的损失;原告接收被告交付的房屋(钥匙)后，长久无人居住，房屋破损客观存在，由于被告未能提供充分证据证明该房屋的损失金额，酌定修缮费用为4000元，该费用亦属于被告因房屋买卖产生的损失。被告因房屋买卖行为无效产生的损失与本案一同处理，有利于减少当事人讼累，彻底化解矛盾，解决纠纷，故其要求原告承担相关损失的辩解意见，法院依法予以采纳，但其主张过高，可以适当予以支持。综上，被告的损失：10929.4元(3450元+1800元+1679.4元+4000元)，原告应当承担8743.52元。被告要求原告承担因卖房解除房屋租赁合同所支付的违约金的辩解意见，因与查明事实不符，不予采纳。