在房屋租赁合同中约定房屋到期时的优先租赁权，是否有效？

房屋优先租赁权是房屋承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时,在同等条件下,优先于第三人承租的权利。但是，我国法律目前对承租人的优先租赁权，尚无明确规定。在这样的情况下，这就使得一部分人在了解此项权利后，在原合同到期终止时，承租人会依据优先租赁权要求出租人与其签订新租赁合同的诉请，这时我们应该怎么处理呢？
律师观点：
在实践中，优先租赁权是由当事人约定产生的在同等条件下的优先缔约请求权，它既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力。我国法律目前对承租人的优先租赁权，尚无明确规定。所以在现实生活中，法律对于房屋优先租赁的请求权也不宜通过强制履行的方式进行保护。所以，在房屋租赁合同到期终止后，即使当事人在租赁合同中约定了优先租赁权，承租方依约享有同等条件下的优先租赁权，但该权利属于当事人约定产生的债权性权利，不具备对抗出租人物权请求权的效力。此时承租人若依据优先租赁权，要求出租人与其签订新租赁合同的诉请，法院可不予支持。但若出现出租人将该房产出租给第三人，并拒绝了优先租赁权人在同等条件下提出的签约请求，优先租赁权人可以通过请求违约金或违约损害赔偿途径进行救济。

案例分析：
乙公司、丙公司以合同约定的优先续租权为由，要求甲公司将系争房屋按原租赁合同约定续租于乙公司、丙公司。但乙公司与丙公司享有的优先租赁权由合同约定的意定权利，不具有对抗甲公司返回原物请求权及单方形成新合同关系的效力。

基本案情：
2004年7月，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，由甲将涉诉房屋出租给乙公司，房屋租期至2009年5月底止，指甲公司如继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2004年9月16日，丙公司注册成立,住所地即争议房屋地址，与甲公司又签订了一份与前合同条款相同的租赁合同,并由丙公司实际使用涉诉房屋。根据工商登记资料，乙公司与丙公司系关联公司。在租赁关系存续期间，租金系由乙公司支付。2007年起，乙公司、丙公司与甲公司约定年租金增加至57万元。2009年6月，租赁合同期限届满，甲公司即要求乙公司、丙公司返还房屋,遭到拒绝,甲公司遂诉至法院，请求法院判令乙公司、丙公司立即将涉诉房屋归还甲公司，并支付房屋使用费。乙公司、丙公司则认为根据合同约定，其享有优先租赁权,请求驳回甲公司的诉请，并提起反诉，请求判令甲公司将系争 房屋按原租赁合同约定续租于乙公司、丙公司，租赁期限为3年以上。

法院裁判：
一审法院判决乙、丙公司将房屋返还给甲，并支付房屋使用费，乙公司、丙公司诉请无事实及法律依据，法院不予支持，驳回乙、丙公司的反诉请求。乙、丙公司不服，提起上诉。

二审法院认为乙、丙公司要求甲公司与其签订新租赁合同的反诉请求均缺乏法律依据，法院难以支持，维持原判。

法律分析：
本案的争议焦点在于乙公司与丙公司依合同约定享有的优先租赁权，是否具有对抗甲公司返回原物请求权及单方形成新合同关系的效力。这就需要对优先续租权的属性与效力作出明确界定。目前理论和实务界对该优先租赁权属性的探讨习惯性地从优先购买权的角度进行类比推理。优先租赁权对应权利义务是通过当事人约定形成的意定权利而非法定权利；其权利指向的是租赁合同而且优先租赁权人仅是继续租赁使用房屋。此时对于本案的处理，应当明白以下几点：
优先租赁权的法律属性
对于本案涉及的优先租赁权，我国法律尚无明确规定，因此优先租赁权没有成为法定权利，而是一种约定的债权。因此，优先租赁权可定义为，承租人享有的，在原租赁合同到期后，请求出租人以与第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是一种优先缔约请求权，不属于物权范畴，也不具备对抗第三人和物权的效力，第三人与出租人的合同效力不会受到优先租赁权的影响。因此，本案中，原被告双方虽依据合同享有优先租赁权，但该权利既不是物权，也不是形成权，而是双方约定产生的债权性权利，该权利不具备对抗甲公司请求归还甲公司，并支付房屋使用费的物权请求权的效力。
当事人的法律责任认定
在本案中，甲、乙公司虽依据合同享有优先租赁权，但该权利既不是物权，也不是形成权，而应当认定为约定产生的债权性权利，不具备对抗出租人物请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力。一、二审法院均认为：合同自由是当事人基本权利，如果判令出租人与承租人订立新的租赁合同，则明显属于合同法规定的”法律上或事实上不能履行”的情形，易造成法律生效判决无法执行,故对这一请求权也不能通过强制履行的方式来保护。因此，甲公司表示不同意乙、丙公司在本案中提出的缔约要求的情况下，乙、丙公司依据优先租赁权抗辩其不应搬离系争房屋, 以及要求甲公司与其签订新租赁合同的反诉请求也不应支持。

同时，对于合同约定的优先租赁权还应当认识到优先租赁权人主张救济的途径只能是违约金或违约损害赔偿。本案中鉴于甲公司尚未对外出租，也尚未出现第三人提出的签约条件，如果以后甲公司出租给第三人，并拒绝了二上诉人在同等条件下提出的签约请求，那么乙、丙即可以依据优先租赁权主张赔偿。

相关法律法规：

《合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。