（2014）桂林市××花园小区业委会诉金×物业公司物业服务合同纠纷一案

桂林市××花园小区业主委员会与桂林市金×物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
桂林市七星区人民法院
民事判决书
（2014）星民初字第867号


原告（反诉被告）桂林市××花园小区业主委员会。住所地：桂林市七星区。


负责人唐×，该业主委员会主任。


委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。


被告（反诉原告）桂林市金×物业服务有限公司。住所地：桂林市七星区。


法定代表人曲×涛，该公司总经理。


原告桂林市××花园小区业主委员会（以下简称××花园业委会）诉被告桂林市金×物业服务有限公司（以下简称金×物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理。在答辩期限内，被告金×物业公司提起反诉。本案依法由审判员阳小荷适用简易程序进行独任审判，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）××花园业委会的负责人唐×及其委托代理人李昆林，被告（反诉原告）金×物业公司的法定代理人曲×涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。


原告××花园业委会诉称，原告与被告在2012年4月18日签订了《桂林市××花园小区物业管理服务合同》，合同约定：原告委托被告对桂林市××花园小区实行物业管理服务，合同期限为2年，被告向小区车主收取车辆占道、占场停车费，并每月向原告交付收费总额的30%占道占场使用费作为小区公共道路、场地等公共设施的中、大维修基金，被告每月向原告支付3000元的业主大会、业主委员会的工作费用。合同履行期间，被告向××花园小区的小区车主收取了10万多元车辆占道费使用费，但并没有按约定将该笔费用的30%交付给原告，而是私自占用，从2012年4月20日至2014年4月18日共拖欠原告30000元的车辆占道占场使用费。此外，截止2014年4月18日合同期满，被告尚欠原告8个月的业主大会、业主委员会工作经费共24000元，被告在撤出小区后亦没有按合同约定向原告移交业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表，严重影响了原告与新进场物业公司之间的交接。故诉至本院，请求法院1、判令被告按《桂林市××花园小区物业管理服务合同》约定向原告支付业主大会、业主委员会工作经费24000元；2、判令被告按《桂林市××花园小区物业管理服务合同》约定向原告支付30000元的车辆占道占场使用费；3、被告向原告移交业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表；4、本案诉讼费用由被告承担。


被告金×物业公司辩称，1、被告在提供服务期间服务质量好，小区收费率达70%。2、驳回原告30000元车辆占道费的请求。被告在服务期间多次口头、书面向原告要求依照服务合同的约定，收取车辆占道费，而原告以各种的借口一直拖延不予答复，导致被告在二年服务期限内，仅收取了车辆占道费5个月，直接导致经济损失数十万元。3、驳回24000元业委会工作经费的请求。按《桂林市××花园小区物业管理服务合同》约定，只有在原告履行了合同规定的义务后，方可支付约定的工作经费，事实是在被告2年的服务期限内，业主累计欠交物业费100余万元，占到应收物业费的30%，而原告一直不履行合同约定的相关义务，对欠交物业费的业主既不监督更不督促。2年的服务期限，在原告履行义务的前提下，应支付工作经费为7.2万元，被告已经支付了4.8万元。4、关于资料移交，被告已按原告所列清单移交了全部资料。


反诉原告金×物业公司诉称，被告在提供服务期间服务质量好，小区收费率达70%，从未收到反诉被告的任何意见、建议和要求，反诉原告的服务质量得到反诉被告的认可。根据《桂林市××花园小区物业管理服务合同》第十三条的规定“当合同到期不再续约，双方对合同履行期间的责任无争议时，甲方（反诉被告）必须在合同到期三日内履约保证金退还乙方（反诉原告）”。反诉原告的服务质量是得到了反诉被告的认可的，亦即双方对合同履行期间的责任无争议，反诉被告应当退还履约保证金20000元给反诉原告。反诉原告在××花园小区服务期间，依据《桂林市××花园小区物业管理服务合同》附件2第五.1条约定“小区实行封闭管理”，而××花园小区当时公共设施的现状无法达到封闭管理的要求，小区公共设施应由反诉被告出资完善，反诉被告以缺乏资金为由，要求反诉原告垫资完善，反诉原告为了保证服务质量，出资30万元建设了包含车辆管理系统、摄像监控系统、铁艺大门、铁艺围栏、巡更系统等公共设施。反诉被告在合同期限未满，且未按合同约定提前一个月通知反诉原告，单方面违约，解除了双方的《桂林市××花园小区物业管理服务合同》，导致反诉原告的投资无法收回。因当时均为口头约定，无法提供相关依据，特申请法院依据反诉原告实际投入这一事实，依法判决反诉被告退还反诉原告投资的全部公共设施，考虑到拆除这些设备会对小区居民居住环境造成一定的影响，反诉原告愿意接受折价10万元。投资的公共设施反诉被告应退还或折价收购。根据《桂林市××花园小区物业管理服务合同》第十七条约定“本合同期满，甲方（反诉被告）决定不再委托乙方（反诉原告）管理服务物业的，应提前一个月书面通知乙方，乙方决定不再接受甲方委托的，也应提前一个月通知乙方，否则所产生的一切后果，应当由过错方承担责任”。反诉被告在合同尚未期满，且未通知反诉原告的情况下，提前3个月登报，业主群发消息等形式向社会及全体业主发布更换物业的消息。由于反诉被告的违约行为，导致大多数业主停交物业费现象，使小区的收费率从原来的75-80%直降至10%左右，造成反诉原告直接经济损失约30万元，为此，请求法庭判令反诉被告赔偿反诉原告因此增加的收费成本5万元。为此，提起反诉，要求法院1、判令反诉被告退还反诉原告履约保证金20000元；2、判令反诉被告退回折价原告投资的公共设施约100000元；3、判令反诉被告承担因违约导致反诉原告经济损失50000元。


反诉被告××花园业委会对反诉辩称，1、反诉被告所收取的履约保证金20000元是事实，因存在合同争议，所以没有退还反诉原告；2、反诉原告所诉请的投资公共设施折价100000元及经济损失50000元，没有事实和法律依据。


原告（反诉被告）对其主张在举证期限内提供的证据有：1、组织机构代码证、函件、负责人身份证明书。证明原告的主体适格。2、工商局信息查询单。证明被告的主体适格。3、物业管理服务合同及附件。证明原告将××花园小区委托给被告实行物业管理服务。4、工作联系函3张。证明原告多次催促被告按合同约定履行义务，支付车辆占道使用费、业委会工作经费和移交相关资料等。原告已经履行了告知义务，2014年3月14日提前一个多月告知了被告不再委托被告进行管理服务。5、会议纪要。证明2014年4月17日，原告、被告、城建局、漓东办、彩生活等各方代表对被告移交事项及拖欠电费问题召开了会议，各方要求被告移交相关材料及缴清所拖欠电费。6、2014年4月18日的函。证明2014年4月18日，被告函告原告，承诺按期将资料移交给原告。7、2014年4月23日的函。证明2014年4月23日原告再次函告被告，要求被告在合同期满后将全套物业资料移交给原告。8、移交清单。证明被告向原告移交的部分材料、物品清单。9、小区停车管理公告。证明被告出示的公告，每车位占道车费为150元／月。10、占道收费登记表。证明被告对部分业主占道停车的收费记录。11、记账凭证。证明原告因被告对地下停车场管理不好，双方约定从合同保证金中扣罚300元。12、收条。证明被告撤场时未清理垃圾，原告支付了300元清理垃圾费用，从保证金中扣除。13、垃圾清运协议书。证明被告撤场时未清理树枝、垃圾，原告支付了2500元垃圾清运费，从保证金中扣除。14、收据（复印件）。证明被告收取清洁费没有移交给原告，1300元没有移交。15、2012年12月20日函，小区业委会近期工作简报，2012年8月3日函，区务公开会议邀请函，倡议书，2013年1月18日通知，紧急报告。证明原告已经履行了督促业主交物业费、电费等费用的义务。


被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、物业服务合同（复印件）。证明双方签订了合同，委托管理小区。当时是达不到封闭管理的条件的，这些应该由业委会做的，但实际上是我们公司装的。2、七星花园住宅小区招聘文件（复印件）。证明业委会对我们没有任何通知的情况下，对社会发布招聘文件，业委会违约了。3、关于适当改造绿化带解决小区停车难的报告（复印件）。证明我们报了小区停车方案给业委会，业委会没有答复。


经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3的真实性及证明内容均无异议；对证据4的真实性无异议，这三个函说的是三个事情，只能证明催促了一次，没有多次催促，也不能证明原告履行了告知义务，这个工作联系函中没有提到不再续签合同；对证据5会议纪要的真实性无异议，不是各方要求移交资料，各方无权要求我移交资料，实际上，各方都没有要求我移交资料，也没有人要求我交电费，只是一周之内协商；对证据6的真实性无异议，但不能证明承诺将资料移交，只是一个通知函，我们已经列好清单，准备移交材料；对证据7的真实性无异议，这只是个回函，对我方发的函的一个回复，不能证明原告再次函告我们公司移交资料；对证据8的真实性和证明内容均无异议。对证据9的真实性和证明内容均无异议。对证据10的真实性有异议，只是复印件，没有原件。对证据11的真实性无异议，但不能证明我公司没有做好管理服务工作，只是对突发的偶发的事件进行处理，已经处理完了，不能证明我公司物业服务不到位；对证据12、13的真实性无法确认，与我公司无关，不能证明我公司没有清理垃圾。只是原告与第三方的关系；对证据14的真实性有待确定，只是个复印件，我公司帮他们做了清洁，我们工人提供了劳动，不用移交，我们公司没有义务移交给原告；对证据15的真实性无异议，2012年12月20日函，说的是公用电费欠费的情况，问我要名单，恰恰证明原告没有履行督促义务，他们连哪些人没交费都不知道。小区业委会近期工作简报，这个简报是在我们进场之前的情况，与我们无关。2012年8月3日函，只提到工作经费的事。区务公开会议邀请函，与督促的事无关，只是通知要开个会而已。倡议书，没有提到关于物业费收取的事。2013年1月18日通知，这个通知提到了物业费收取，不是催收，还起了反作用，这个通知提醒业主不要一次性交费。紧急报告，与收费无关。这些材料都没有证明原告想要证明的内容。


原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1的真实性合法性无异议，但不能证明反诉原告的主张，也不能说明公共设施安装是否安装，谁安装了；对证据2的真实性无异议，发布这个招聘文件，是原告的权利，不需要被告的批准，也不存在违约的行为；对证据3的真实性不认可，是复印件，就算是原件，也与本案无关，我方至今没有收到任何方案。


本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。


综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2012年4月18日，××花园业委会与金×物业公司签订了一份《桂林市××花园小区物业管理服务合同》，合同约定：原告将桂林市××花园小区委托被告实行物业管理服务，合同期限为2年，即自2012年4月18日至2014年4月18日止。合同第十三条约定：金×物业公司在合同生效十日内向××花园业委会缴纳履约保证金20000元，当合同到期不再续签，双方对合同期间的责任无争议时，××花园业委会必须在合同到期后三日内将履约保证金退还金×物业公司。合同第十四条第四项约定：……金×物业公司每月支付××花园业委会3000元业主大会、业主委员会工作经费；该项第7目约定：……金×物业公司应每月向××花园业委会交付收费总额的30%车辆占道占场使用费。


另查明，金×物业公司已将20000元履约保证金交给了原告（反诉被告）。


再查明，2014年1月18日××花园业委会向社会发布招聘物业服务管理公司文件，金×物业公司也报名参加了。2014年3月14日××花园业委会致函金×物业公司，请金×物业公司在接到本函之日起，做好财务清算、物资盘点、物业设施设备资料及业主资料整理工作，于2014年4月18日前移交给业委会。并在合同到期后与新物业深圳彩生活物业服务公司做好对接工作。该函金×物业公司已签收。2014年4月18日金×物业公司与深圳彩生活物业服务公司进行了交接。


2013年3月9日、3月23日、5月30日由于金桂物业导致地下室车辆管理有减弱趋势，扣除金×物业公司质保金80元；在新区停车，罚款80元，从金×物业公司质保金中扣除；在新城乱停车，罚款140元，从金×物业公司的质保金中扣除，三项总共扣除300元，该三次扣款金×物业公司的总经理曲×涛均已签字认可。


本院认为，对于本诉部分：2012年4月18日，××花园业委会与金×物业公司签订的《桂林市××花园小区物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，已实际履行完毕。根据合同的约定，金×物业公司每月应支付××花园业委会业主大会、业主委员会工作经费3000元，金×物业公司只支付了48000元，尚欠24000未付，××花园业委会诉请被告支付尚欠业主大会、业主委员会工作经费24000元诉讼请求，本院予以支持。由于××花园业委会没有提供金×物业公司对占道占场车辆收费达100000元的相关证据，对其要求金×物业公司支付30000元的车辆占道占场使用费的诉讼请求，本院不予支持。又由于××花园业委会没有提交在其将××花园小区交由金×物业公司进行物业管理时，关于业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表移交金×物业公司的移交清单，本院无法核对，对其要求金×物业公司移交的物品无法核实，故其要求金×物业公司向其移交业主资料、装修记录、业主押金登记表、财务资料、车辆管理登记表、物资财产表的诉讼请求，本院不予支持。对于××花园业委会在金×物业公司撤离后清理垃圾的垃圾费2800元要求金×物业公司承担，由于清理垃圾时金×物业公司已经撤离，其在清理此垃圾时没有金桂物业的认可，是否是金×物业公司在物业管理过程中遗留下来的垃圾没有提供证据予以证实，故××花园业委会要求将此清理垃圾费从履约保证金中扣除，证据不足，本院不予支持。


对于反诉部分：2014年1月18日××花园业委会向社会发布招聘物业服务管理公司文件，金×物业公司也报名参加竞聘。2014年3月14日××花园业委会致函金×物业公司，请金×物业公司在接到本函之日起，做好财务清算、物资盘点、物业设施设备资料及业主资料整理工作，于2014年4月18日前移交给业委会并在合同到期后与新的物业公司做好对接工作。从上述事实来看，××花园业委会是提前了一个月告知金×物业公司不再续聘其管理××花园小区物业，故××花园业委会在履行该物业管理合同过程中没有违约的情形。根据××花园业委会与金×物业公司签订的《桂林市××花园小区物业管理服务合同》约定，金×物业公司缴纳了合同履约保证金20000元，本院予以认可，扣除金×物业公司在履行合同期间被扣掉的300元，××花园业委会应退回金×物业公司合同履约保证金19700元。对于金×物业公司要求反诉被告折价退回其投资的公共设施约100000元及承担因违约导致其经济损失50000元，由于金×物业公司没有提供相应的证据予以证实，对此本院不予支持。


为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：


一、被告桂林市金×物业服务有限公司给付原告桂林市××花园小区业主委员会工作经费24000元。


二、驳回原告桂林市××花园小区业主委员会的其他诉讼请求。


三、反诉被告桂林市××花园小区业主委员会退还反诉原告桂林市金×物业服务有限公司履约保证金19700元。


四、驳回反诉原告桂林市金×物业服务有限公司的其他诉讼请求。


本案本诉收取案件受理费1200元，因适用简易程序，减半收取案件受理费600元（原告桂林市××花园小区业主委员会已预交本院），由原告桂林市××花园小区业主委员会负担300元，被告桂林市金×物业服务有限公司负担300元；本案反诉收取案件受理费1850元（反诉原告桂林市金×物业服务有限公司已预交本院），由反诉被告桂林市××花园小区业主委员会负担250元，由反诉原告桂林市金×物业服务有限公司负担1600元。


上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费1200元、反诉案件上诉费1850元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。



审判员 阳小荷
二〇一四年九月二十二日
书记员 蒋西凤