房屋买卖合同中，因抵押权无法办理过户手续的，是否构成违约

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一、原告诉称
        原告李强诉称：2008年9月9日，原告李强与被告刘佳达成一致，签订房屋买卖合同，约定由原告以200万元价格购买被告名下房屋一套，该房屋位于某小区。双方在合同中明确约定，1、被告有义务在涉案房屋房产证下发后十日内协助原告办理产权过户手续；2、原被告双方未按照合同约定期限履行各自义务的，逾期一天则按照每日万分之五支付逾期违约金。 
        原被告双方签订的房屋买卖合同系二人的真实意思表示，不违反法律规定，双方平等自愿，真实有效，对于原被告双方均有法律约束力，双方均应当依照约定履行义务。原告依照合同约定支付购房款，虽然被告已履行房屋交付义务，但自涉案房屋房产证下发（2013年8月26日房产证下发，违约金起算日自2013年9月5日起至2018年1月5日，房款万分之五每日），涉案房屋具备过户条件后，被告无视原告的多次请求，拒绝为原告办理产权过户手续，严重违反合同约定，严重侵害原告合法权益。故原告将被告诉至法院，另，原告申请追加与本案存在利害关系的某银行为第三人，请求法院判令1、被告协助原告办理产权过户手续；2、被告向原告支付逾期违约金130万元；3、被告偿还某银行400万贷款本金及利息，解除涉案房屋抵押手续。4、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称 
        被告刘佳辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述并非案件事实。原告与被告确实签订购房合同，涉案房屋现已经交付给原告居住使用，但原告尚未付清购房尾款，尚欠10万元。至于涉案房屋的房产证，系2016年下发，但当时因经济困难，被告无奈以涉案房屋抵押向某银行贷款400万元，被告每月偿还3万元贷款，现还欠300万元尚未还清。目前，因被告经济上出现问题，暂不具备继续偿还贷款的能力，故涉案房屋的房产证现被抵押权人收回，被告不具备办理产权过户的能力。至于逾期违约金，被告却无经济能力，无法支付。

三、审理查明 
        2008年9月9日，被告刘佳作为甲方、出卖人与原告李强作为乙方、买受人经协商一致，共同签订房屋买卖合同，合同约定：原告签订购房合同后十日内支付百分之七十购房款，且承担购房涉及的各项税费；被告在原告支付购房款的同时交付涉案房屋钥匙，且在涉案房屋具备办理过户手续后，十日内积极配合原告办理过户手续，如有违反，则退还原告所有购房款的同时支付违约金20万元。 
        2008年10月2日，原被告与第三方某房产公司，三方签订补充协议，约定涉案房屋剩余购房款于办理产权过户登记手续当日一次性付清。此外，原被告双方对违约责任有具体约定：原被告双方均应当按照购房合同及补充协议履行各自的义务，若未按照期限履行的，则自逾期之日起按照总购房款每日万分之五的标准，支付逾期违约金；若超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同；因任何一方违约行为，造成本合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的10%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。 
        原告在约定期限内支付140万元购房首付款，被告同时交付涉案房屋钥匙，原告一直居住至今。原告向法院提交北京市某区不动产登记事务中心调取的涉案房屋所有权登记备案手续，并主张：2013年7月1日，涉案房屋正式申请办理产权登记；2013年9月8日，原告代被告支补充购房款、契税等办理房产证最后所需的费用，被告当日办理并取得涉案房屋房产证。根据备案手续，2016年6月2日，被告将涉案房屋抵押给某银行，并签订《主债权及不动产抵押合同》，约定贷款400万元，债务履行期限204个月。被告刘佳对上述证据真实性认可，但不认可取得房屋产权证的时间。 
        原告李强向法院主张，被告刘佳有义务在2013年9月8日取得涉案房屋产权证之日起十日内协助原告办理过户手续，但其一直拒不履行，违反了购房合同的约定，应当依照违约金条款，支付逾期违约金。被告刘佳对此抗辩称，原告未按约定支付剩余房款，涉案房屋现存在抵押，被告暂不具备还款能力，无法办理解除抵押手续，故暂不具备办理过户的条件，属于客观因素，并非被告故意违约。另外，涉案房屋产权证于2016年取得，并非原告所称2013年，被告不认可原告违约金的计算方式。
法院向原告李强释明：涉案房屋现设立抵押权，是否愿意代被告偿还该笔贷款？原告表明其不具备偿还能力，无法偿还。

四、法院判决 
        驳回原告的全部诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评 
        根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 
        本案中，原告李强与被告刘佳签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。涉案房屋现登记在被告名下，依照合同及补充协议的约定，被告有义务在取得涉案房屋所有权登记之日起的十日内为原告办理产权过户手续，但被告在取得房产证后，至今尚未为原告办理过户手续。对此，被告刘佳抗辩称，因原告尚未支付剩余购房款。根据双方签订的补充协议，原告应当在双方办理过户手续当日支付剩余购房款，故被告的抗辩并不具有法律依据，无法被法院采信。 
        涉案房屋存在抵押情形，原被告双方办理产权过户手续涉及到第三方，即抵押权人的利益，故应当在偿还第三方贷款，解除抵押手续后，再行办理产权过户手续。而事实是，被告因经济出现问题，暂不具备偿还能力，且原告李强经法院多次释明，亦表示无代为偿还的能力，故涉案房屋目前并不具备办理产权过户的条件。该行为不适用强制执行，故原告李强要求被告办理产权过户的诉讼请求无法得到法院的支持。 
        原告李强对于违约金的诉求为“要求被告支付至实际办理完毕产权过户手续之日的违约金”，但涉案房屋暂不具备过户条件，该诉请缺乏事实依据，无法得到法院的支持。