借名购买经济适用房，借名人满足什么条件可办理过户？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
        原告张某一诉称：张某二系我堂哥。因原告刚毕业当时也没有工作，便借用了张某二的名义购买案涉房屋，等房屋满5年之后，再将房屋过户至我名下。案涉房屋为经济适用房，原告支付了购房款、物业费、税费及其他购房相关费用。房屋交付后，张某一装修了房屋，并一直使用至今。原告系房屋的实际的所有权人，被告应按照当时的约定，协助原告将房屋登记至原告名下。现原告并无在京购房资格，无法办理案涉房屋的过户手续。现请求人民法院：1.判令被告返还原告购房款40万元、物业费1万元、房屋装修费5万元、维修金1万元及其他登记费和税款等共计48万元；2.要求被告以前述款为基数，自2007年10月至实际还清之日按中国人民银行贷款利率向原告支付利息；3.判令被告赔偿原告购买案涉房屋增值后的经济损失400万元；4.归还原告多支付的购房款20万元；5.判令被告承担本案的鉴定费用。
二、被告辩称 
        被告张某二辩称：原告所述无事实和法律依据。被告不同意原告的诉讼请求。 
        第一，被告张某二是拆迁安置房的安置对象，有资格获取经济适用房。 
        第二，2007年6月15日，张某二与a公司签订了《房屋买卖合同》，也是张某二支付了案涉房屋的购房款及相关费用。张某二支付了40万元购房款。2007年10月8日，支付了维修基金。2011年初又交纳了契税，并获得房产证。 
        第三，被告为照顾原告，考虑到他刚毕业，才将案涉房屋租给张某一。为了办理入住手续，才将购房材料交给原告，并不是二人之间有借名购房约定。 
        第三，被告未收到原告所说的购房款，原告未提供任何证据证明张某一是实际所有权人。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明 
        张某二系原告张某一堂哥。 
        a公司与张某一有扣款协议，约定a公司从张某一账户划扣40万元。 
        2007年9月20日，张某一代张某二与a公司签订《房屋买卖合同》，约定张某二购买a公司开发的案涉房屋，房屋总价款40万元。 
        2007年9月21日，张某一账户被划扣40万元。 
        2009年8月20日，案涉房屋交付给张某一，张某一向a公司交纳包括维修基金在内的1万元。之后张某一对案涉房屋进行了装修，并交纳物业费等生活费用。 
        2010年12月31日，张某向a公司缴纳契税3千元。2011年1月5日，产权证发放，登记在张某二名下。2016年张某二将房产证挂失，重新申领房产证。 
        诉讼中，经张某一申请，本院委托b公司对案涉房屋进行评估，经评估房屋市场价值为400万元，张某一支付了鉴定费1万元。 
        张某一向人民法院提交借条和转款凭证，证明为支付购房款向其母亲何某借款并向张某二父亲张某三支付52万元。对此，张某二不予认可，认为与本案无关。 
        张某一向法院提交张某二出具的授权委托书，证明张某一是房屋实际所有权人，张某二将房屋交付给张某一使用、处分。对此，张某二称这只能证明房屋是张某二所有，只是借给张某一居住。并称案涉房屋相关手续在张某一处是因为，将房屋借给张某一居住，为了办理孩子入学手续。 
        张某二称公共维修基金等费用虽然是张某一支付，但是事后张某二给了张某一现金，但未提供证据。 
        张某二向法院提交何某与张某三的转账记录，证明二人是因理财经常转账，有交易往来，所以何某向张某三转账52万元并不是支付购房款。对此张某一称不认可此证据的证明目的。 
        张某二向法院提交吴某一的证言，证明案涉房屋是c公司拆迁，当时是吴某一代张某二办理了购房手续，并垫付购房款之后张某三将购房款还给了吴某一。且对张某二将房屋借给张某一租住的事情知晓。对此，张某一不予认可，称吴某一系张某三员工，证言不能采信。
四、法院判决 
        （一）被告张某二返还原告张某一购房款四十万元，自本判决生效后十日内执行； 
        （二）被告张某二补偿原告张某一房屋增值款二百八十万元，自本判决生效后十日内执行； 
        （三）被告张某二向原告张某一支付鉴定费用一万元； 
        （四）驳回原告张某一其他诉讼请求。
五、律师点评 
        当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 
        当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 
关于张某一与张某二之间是否存在借名买房合同事实 
        第一，关于案涉房屋购房款的支付。虽然是张某二与开发商签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，但是根据证人吴某一的证言，能够认定案涉房屋虽是以张某二名义购买，但是实际付款人和联系人是张某二的父亲张某三。张某一也向法院提交了其母亲何某向张某三转款52万元的凭证，所以可初步认定是张某一向张某二支付的购房款。张某二也提交了证据证明何某与张某三因理财而经常转账的记录，但此并不能否定前述证据的效力。 
        且张某二称虽是张某一支付了维修基金等费用，但是其已经用现金支付给张某一，但是未提供证据证明。所以可认定张某一实际支付案涉房屋的购房款。 
        第二，案涉房屋自交付之日起就一直由张某一居住使用，张某二辩称是让张某一借住，但是张某二还将房屋的购房材料等全部交给张某一，即使是为办理入学手续，也不必将售房合同、发票等材料一起交给张某一，并也未在办理完手续后收回，这些材料一直是由张某一保管。此外，张某二还将房屋挂失重新获得房产证，显然其与张某一非借住关系。 
        第三，张某二若为房屋实际所有权人，欲出售房屋，其只需联系中介并找到购买人后让张某一搬出即可，不需向张某一出具授权委托书。但是张某一若为实际所有权人，其与张某二之间是借名买房的关系，所以欲出售房屋时，便需要张某二出售委托书。因此，张某一所述更能让人认可。 
        张某一与张某二之间并不存在借名买房协议，但是结合双方提交的证据、居住使用情况，可认定二人之间为借名买房合同关系，张某一为案涉房屋实际所有权人。
关于张某一的诉讼请求 
        第一，张某一现不具备在京购房资格，并不主张将房屋转移登记其名下，要求张某二返还已经支付的购房款40万元，应予支持。 
        第二，张某一要求张某二赔偿房屋增值损失400万元，因双方都存在一定责任导致借名买房关系未能履行，所以法院可对增值部分酌情分配。房屋装修费也计入了房屋市场价值，所以对此诉求不予支持。 
        第三，张某一要求张某二返还多支付的购房款、维修基金等，这些费用虽是借名买房必要的支出，人民法院也已经对返还支付购房款、赔偿增值损失的诉讼请求予以支持，已经基本实现借名买房目的，所以对此部分花费无需返还。 
        第四，张某一主张鉴定费用，于法有据，予以支持。 
        第五，物业费是张某一占有房屋的必要花费，张某一应自己负担，所以对其要求物业费的诉求不予支持。 
        据此，人民法院对本案的事实认定、判决正确。