借名买房纠纷——夫妻关系存续期间，一方是否可以单独与他人签订借名买房协议？

发布日期：2020-07-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
张某、李某向本院提出诉讼请求：1、判令刘某返还张某190万元；2、诉讼费由刘某承担。
事实与理由：张某、李某于1994年结婚，2012年离婚。2003年李某在张某不知情的情况下借刘某的名字买房（位于XX市XX区某小区4号楼1单元102室，以下简称102号），刘某在2004年出具证明，承认此房归张某所有，但是刘某却在2011年偷偷将此房以190万元的价格出售，将售房款据为己有，严重侵害原告的合法利益。
二、被告辩称
刘某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：
1、立案案由为合同纠纷，合同法律关系具有主体的相对性，张某在起诉状中诉称对李某借刘某之名买房之事不知情，因此，张某并非争议房产所谓的借名买房合同一方，不是本案适格诉讼主体，请求法庭驳回张某的起诉；
2、自买房到卖房历时多年，原告起诉超过了诉讼时效；
3、102号房屋系刘某于2002年初通过按揭方式购买，首付款为现金支付，贷款实际起息于2003年11月，实际扣缴贷款日期为2003年12月，一直还款至2011年10月11日，房屋系刘某个人所有，并非借名买房，请求驳回原告的诉讼请求；
4、刘某未与原告签署借名买房的协议，原告提供的协议系其虚构。刘某出资购房后，一直居住到房屋出售，原告从未对房屋实际控制和使用，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
三、本院查明
本院经审理认定事实如下：李某与张某于1994年7月1日登记结婚，于2012年4月23日协议离婚。
2003年10月13日，刘某与AA房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买102号房屋，房屋总价款共计321768元。刘某购买房屋的付款方式为，首先支付部分购房首付款，剩余部分通过贷款方式支付。2003年11月5日，刘某与中国民生银行股份有限公司、AA房地产开发有限公司签订《个人住房抵押借款合同》，约定贷款金额25万元，贷款用途只能用于同AA房地产开发有限公司于2003年10月13日签订的《商品房买卖合同》购买房产，还款方式是每月还贷1655.42元，分240个月还清，抵押物名称102号房屋。刘某使用其名下的中国民生银行的银行卡还款，并提供了银行卡明细为证。合同履行后，102号房屋由刘某居住使用，张某未实际居住使用。
李某主张以刘某之名贷款及还款，实际由自己出资还款，但未提供证据佐证。
2011年9月，刘某以190万元的价格将102号房屋出售给他人。
双方当事人一致认可，某生物技术研究所的法定代表人为李某，刘某自2003年开始在该单位从事管理工作。2012年5月14日刘某与李某登记结婚，婚后未生育子女，2018年10月17日离婚。之后，刘某离开某生物技术研究所。
双方争议的部分，李某主张102号房屋系以刘某之名购买，购房款全部由自己出资，当时商定该房屋归自己前妻张某所有，为此提交证明一份，内容：“现有XX区某小区4号楼1单元102室房屋一套，是李某以分期付款方式购买，户名为刘某，其使用权归张某所有，待房产证办妥后将户名过户为张。2004/5/12”,该内容系打印，落款处有刘某手写签字和日期2004.5.12。刘某认可证明上自己的签名，但对打印内容不予认可。其理由，自己在李某开办的某生物技术研究所负责管理工作，日常工作中，不可避免在空白纸上签名。该证明系李某利用签名的空白纸张打印了内容，该内容与事实不符合。102号房屋全部由自己出资购买并实际居住，所有房屋手续由自己持有。
2011年，自己将102号房屋以190万元出售，之后自己与李某结婚，现经历数年，二原告从未对房屋主张权利，根据法律规定，本诉已经超过诉讼时效。
四、裁判结果
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：
驳回张某、李某的诉讼请求。
五、律师点评
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不能证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于李某、张某所主张的借名买房关系是否成立，应综合以下几个方面进行判断，即房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。
据查明的事实，102号房屋系刘某购买，订立了购房合同；支付首付款后，以自己的名义贷款支付购房款，办理了相关手续；之后，102号房屋一直由刘某居住使用数年，期间原告并未主张权利。刘某将房屋出售至今，期间刘某与李某曾存在婚姻关系，李某、张某理应知晓房屋出售的事宜，亦未主张权利；现李某仅提供所谓的证明，不足以证明李某实际出资购买102号房屋，不足以认定借名买房关系的成立。刘某提供了贷款申请表和银行卡还贷明细，证明刘某是102号房屋实际出资人。原告借名买房的主张，缺少事实和法律依据，同时，本次诉讼亦超过诉讼时效，故二原告主张刘某将售房款190万元返还张某的诉讼请求，法院不予支持。

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