借名买房协议纠纷——借名所买之房是否可以通过继承取得？

发布日期：2020-07-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
原告王某向本院提出诉讼请求：判令五被告协助王某办理XX市XX区××小区××号楼××单元××室房屋的过户手续，将案涉房屋过户到王某名下。
事实与理由：一、案涉房屋系王某借乔某名义出资购买并登记在乔某名下，王某应享有案涉房屋的所有权。王某系案涉房屋《房屋所有权证书》登记的所有权人乔某的孙女，五被告系乔某与其丈夫王某的婚生子女。王某作为承租方，承租位于XX区北二条胡同38号房屋（以下简称“腾退房屋”）,并与其奶奶乔某共同居住。
2006年3月27日，根据XX市XX区房屋土地经营管理中心的请示及XX市XX区人民政府下发的批复，将腾退房屋界定为危险房屋，对其实施解危排险腾退工作。2006年6月24日，王某作为腾退房屋的承租方与XX市XX区房屋土地经营管理中心签署《排险腾退货币补偿协议书》，按照腾退房屋区位及建筑面积，共获得货币补偿款、搬迁补助费等172028.30元，该款项汇入王某银行账户。
由于腾退房屋作为XX区重点工程被拆迁，王某因此获得了购买经济适用房的权利，但因王某在2006年时仍在大学就读，根据当时有效的《关于XX市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》（京政办发（2002)53号）第八条规定，“除在校就读的本科以下（含本科）学生以外，具有完全民事行为能力的本市城镇居民具备购房资格”，王某作为在校就读的本科以下（含本科）学生不具备购买经济适用房的资格。迫于无奈，王某得不借与其共住的奶奶乔某之名，购买案涉房屋。因王某与奶奶乔某均无经济收入，乔某属于城乡居民老年保障福利养老金人员，没有工作，没有养老保险金，由政府每月给予700元左右的补助。为解决居住困境，王某于2006年6月19日向拆迁办提出了《困难补助申请》，申请所得困难补助金190000元。王某用该困难补助金190000元及拆迁补助款172028.30元，以奶奶乔某的名义，于2007年10月购买了案涉房屋。房屋总价款共计259374元，原告通过银行转账给乔某、提取现金交给乔某的方式，由乔某缴纳，产权登记在乔某名下。
二、案涉房屋产权应登记在王某名下。案涉房屋交房后，一直由王某与奶奶乔某共同居住。2014年1月2日，乔某因病去世，乔某去世后，该房屋一直由王某占有和使用至今。因五被告已经于2019年7月11日向XX市XX区人民法院提起诉讼，主张以遗产分割案涉房屋，王某为维护自己的合法权益，在原告与五被告协商不成的情况下，迫于无奈，特向贵院提起诉讼。
二、被告辩称
被告王一、王二、王三辩称：本案的真实情况是，乔某系王大的妻子，在王答去世后，乔某一直居住在被腾退房屋内。房屋腾退后，乔某享有购买经济适用房资格，并购买了案涉房屋，且一直在该房屋内居住，直至去世。该房屋是乔某的个人合法遗产，应由各被告按照法定继承分割，与王某无关。
被告王四辩称：王四虽然是家里的老大，但对家里的事情不太清楚。
被告王五辩称：房屋从拆迁到入住，王五最清楚，所有的手续几乎都是王五操办。房屋拆迁时，王某是承租人，在此之前，王五是案涉房屋的承租人，后分到王某名下一间。王某是大学生，不能购买经济适用房，房管局的人说乔某可以买，可以写乔某名字。当时说的很清楚，就是王某借用乔某的名字购买房屋，乔某也说这房屋就是王某的，不会给别人。之后王五通知了其他被告，当时大家都同意。购买经济适用房时，表格是王某填的，从王某的拆迁款存折里取出了十多万块钱用于交款，乔某的签字都是王五代签的，房屋验收、装修、水电都是王五弄的，装修合同也是王五签的。王五跑前跑后，就是要给自己的女儿王某弄一套房子。
三、本院查明
王答与乔某系夫妻关系，王答于1992年去世，乔某于2014年去世。五被告系王大与乔某之子女，王某系王五之女。王答生前承租XX市XX区西四北二条38号房屋两间，王大去世后，上述房屋的承租人变更为王五。乔某虽不是承租人，但其一直在此居住直至腾退。2000年5月，王五申请将上述房屋分户，分给其女儿王某一间，该申请获得房管部门的准许。后房管部门分别与王五、王某签订了《XX市公有住房租赁合同》。王某的合同编号为西房福字第79号，住宅坐落为XX区北二条38号35号，面积为10.10平方米。2006年上半年，政府相关部门对王某承租的房屋进行排险腾退。2006年6月24日，王某（乙方）与XX市XX区房屋土地经营管理中心（甲方）签订了《排险腾退货币补偿协议书》。该协议约定，乙方在XX市XX区西四北二条38号承租公有住房一间，建筑面积13.46平方米；乙方在本址有正式户口两人，分别是本人王某和奶奶乔某；房屋的区位补偿价8605元/建筑平方米，按乙方居住建筑面积计算，货币补偿款共计115823.30元；甲方支付乙方搬迁补助费共计56205元，其中包括搬家补助费270元、提前搬家奖励费25000元、解危排险应急补助30000元、其他补助费（包括有线电视、电话、空调移费）935元，危险房屋货币补偿款总计172028.30元；乙方应在2006年6月30日前腾空房屋，交给甲方。协议签订后，王某依约腾退了房屋，货币补偿款172028.30元汇入王某账户。
与此同时，王某向腾退部门提交《困难补助申请》，内容为“拆迁办领导：您们好！我与奶奶合住西四北二条38号院平房一间，另有一自建房（奶奶住）。我是承租人。我现正在上大学，奶奶已七十八岁高龄，均没有任何经济收入。我父母离异（现我随父亲）,我与奶奶在生活上全靠我父亲微少的薪金供养，所以经济生活十分困难。考虑到即使是一套回龙观的经济适用房，购房款，各种税金，拆迁周转租房费用加起来也需要30多万（父亲也面临此次拆迁买房问题，已自顾不暇）。所以特申请困难补助。希望您们考虑我与奶奶的切实困难，使我们能够在这次拆迁过程中顺利地住上新房。谢谢您们”。后相关部门给予了补助款190000元，该款亦汇入王某账户。
为安置腾退人口，相关人员获准购买一套经济适用房。2007年10月30日，BB房地产开发有限公司与乔某签订《北京市商品房预售合同》，约定由乔母购买XX区东小口镇××小区××号楼××单元××号房屋，建筑面积为99.77平方米，房屋用途为经济适用住房。2010年2月4日，乔某取得案涉房屋的《房屋所有权证书》，登记的房屋坐落为XX区××小区××号楼××单元××号，面积为100.08平方米。
案涉房屋交付后，王五对房屋进行了装修，王五称其系代替女儿王某进行装修。后乔某实际在案涉房屋内居住，王某表示，王某也阶段性的在此居住。现案涉房屋的购房合同、《不动产权证书》等材料均在王某处保存。
关于购房款的来源，王某、王一、王二、王三、王五均认可是用腾退补偿款和困难补助款支付的购房款。王某、王五称，因签订《XX市商品房预售合同》时王某系在校大学生无资格购买经济适用房，所以借用乔某的资质购买了案涉房屋，且腾退补偿款和困难补助款本就属于王某所有，故案涉房屋应属于王某所有。王五、王一、王三则认为腾退补偿款和困难补助款应属于乔母所有，并非属于王某所有。
四、裁判结果
综合上述，本院无法认定王某与乔母之间存在借名买房的合同关系，王某的诉讼请求本院不予支持。另指出，案涉房屋的析产继承等问题不属于本案的处理范围，各方当事人可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条之规定，判决如下：
驳回王某的诉讼请求。
五、律师点评
本人认为，所谓借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的一种合同关系。双方当事人是否存在借名买房的约定，在无相关直接证据予以证实的情况下，应当综合考虑房屋的出资情况、使用情况、当事人的合理解释等因素。
就案涉房屋的出资而言，综合各方陈述意见，可以认定案涉房屋的购房款来源于腾退补偿款和困难补助款。虽然乔某不是被腾退房屋的承租人，但乔某一直在被腾退房屋内居住，不排除腾退补偿款中有其份额。根据王某向腾退部门提出的《困难补助申请》所载内容，亦能看出被补助的对象也包括乔某。
故，现有证据不能认定案涉房屋系由王某个人出资购买。就案涉房屋的使用情况而言，虽然王五代王某对案涉房屋进行了装修，且王某实际掌管购房合同、《不动产权证书》等材料，但乔某一直在此居住，王某并非长期在此居住。

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