借名买房协议纠纷——公司股东与公司之间是否可以进行借名买房活动？

发布日期：2020-07-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
科技公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与原告执行协议，被告配合原告，将被告俞某名下的XX区××室产权过户至原告名下。2.诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告科技有限公司于2001年出资购买XX市XX区××房间，支付房款及全部费用，由于按揭原因，将房产名称登记在被告俞某名下，依据双方于2015年3月15日签订的协议书，现要求法院判决被告俞某将以上房屋产权按协议变更至原告名下。
二、被告辩称
俞某辩称，同意原告的诉讼请求，认可双方存在借名买房的关系，同意过户。
郭某述称，不同意原告的诉讼请求。我们认为涉案房屋是俞某与郭某夫妻存续期间的房屋，是共同财产。补充一下，第一，XX法院对××号房屋已经做出认定，XX法院对于双方是否存在借名买房关系没有认定。第二，原、被告之前签订的转移登记的协议我方认为是无效，理由是夫妻关系存续期间未经过我方同意。
三、本院查明
俞某与郭某原系夫妻关系，双方于1995年10月10日登记结婚，婚后双方共生育二个女儿，分别是俞一和俞二。
2001年2月19日，AA地产开发有限公司与俞某签订《商品房买卖合同》，约定俞某购买AA房地产开发有限公司位于××室，房屋总价676435.5美元。2010年9月27日，该房屋登记至俞某名下，房屋性质为商品房，规划用途公寓。2012年1月13日，房屋办理了抵押登记。
2014年，郭某曾在法院起诉俞某，要求离婚，法院审理后驳回了郭某的诉讼请求。
2015年4月1日，科技公司（甲方）与俞某（乙方）签订《协议》，内容为：“鉴于在2003年由甲方出资，购买了XX市XX区××室，因办理按揭手续，将房屋登记在乙方名下。经过与乙方友好协商，达成如下协议，1.乙方同意房屋归甲方所有，配合甲方办理房屋产权登记到甲方名下。2.乙方应于三个月内，将房屋过户。因过户产生的费用由甲方承担。3.本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力。”
2015年，郭某再次提起离婚诉讼。2015年6月2日，XX区人民法院作出82号民事判决，判令郭某与俞某离婚，双方所生之女俞一由郭萍抚养，俞某每月支付3000元生活费并负担全部学费及医疗费至俞一年满十八周岁，驳回了郭某、俞某的其他诉讼请求。判决后，俞某提起了上诉。2015年8月17日，XX市第二中级人民法院作出07号判决，驳回了俞某的上诉，维持一审判决。
2015年10月13日，俞某（男方）、郭某（女方）签署《财产分割协议书》，内容为：“双方就一事达成如下协议，一、男女双方共同协商，决定其夫妻共同财产按照以下方案分割，1.XX区××号房产归女方所有，该房屋项下目前存在的银行抵押手续在现存债务到期后由男方负责偿还并且完成解除抵押手续，并在签署本协议后5日内办理转交支付此房产名下租户自2015年1月1日起的租金收入转移至女方名下的相关手续，并结清前期物业管理费用。
2. XX区××号房产归男方所有。
3. 位于XX静安区××号的房产及车位归女方所有，剩余按揭由女方自行承担并支付。
4. 位于XX市××号的房产归俞某所有，男方负责按月支付剩余按揭和物业管理等费用，俞一的外祖母配合办理相关过户手续。
5. 位于XX市XX区××号的房产及车位归女方所有。
6. 路虎吉普车一辆（车牌号为×××），归男方所有，本田轿车一辆（车牌号为×××）归女方所有。
7. 科技有限公司的股权及公司名下的权益均归男方所有，在本协议书签署之日起十日内，女方配合男方完成将女方名下公司股权变更至俞二名下的登记手续。
8. 双方原共同拥有的深圳力合PE投资基金及其投资权益归属女方所有，在本协议签署后五日内，男方一次性支付女方人民币肆佰伍拾万元整并且办理完毕PE投资基金的变更过户手续，男方配合女方办理完成开立相应托收账户手续，该PE投资基金自2015年1月1日起的权益及分红款等归属女方所有，男方于2015年12月31日前将已收到的力合投资收益返还给女方。后续存续期内，男方收到每笔权益及分红款之后5个工作日内转给女方。
9. 双方各自继续拥有各自名下在国内外银行账户及证券账户的存款及有价证券。
10. 注册于XX的XX集团有限公司，其股权及资产和对外投资均归男方所有（其投资的XX化妆品有限公司的处置详见12条），XX化妆品有限公司的股权处置完毕之后，女方将其所有的XX集团有限公司的股权转让给男方。
11.XX化妆品有限公司的经营权由女方负责并办理相关手续，双方共享化妆品公司的品牌，各自独立运营各自产品的生产及销售，各自承担成本及享有对应的经营收益，自本协议签署之日起三年内，双方同意不出让变现化妆品公司的股权，三年届满后，如果双方一致同意公司股权出让变现，则女方有权获得50%的股权转让变现款项，如果化妆品公司搬回怀柔工厂生产，按原定标准支付能源费等……”。
科技公司于1993年成立，俞某任法定代表人。国某与俞某系母子关系。2000年11月，科技公司的股东由国某、俞父、俞某变更为俞某、郭某。2013年，科技公司的注册资金增加为1260万元，工商登记显示：俞某出资1208万元，占公司股权的95.87%，郭某出资52万元，占公司股权的4.13%。2015年11月，科技公司的股东变更为俞某、俞二。
2014年7月，国某以俞某为被申请人，向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，要求确认国某为科技公司的实际出资人，是实际股东，国某对俞某代为持有的科技公司96%的股权享有实际的股东权利；撤销俞某对科技公司的经营管理权；确认俞某代为持有股权的投资收益归国某所有。
2015年2月，中国国际经济贸易仲裁委员会作出裁决书，裁决确认国某为科技公司的实际出资人、实际股东，享有公司95.87%实际股东权益；确认俞某代为持有股权的投资收益归国某所有；驳回国某其他仲裁请求。2017年7月，郭某将俞斌、国某起诉至法院，要求确认俞某与国某签署的就科技公司股权代持的《协议》无效，该案现在审理过程中。
科技公司主张其借用俞某、郭某名义，于2001年购买XX市XX区××室三套房屋，三套房屋的首付款总计229万元，首付款从俞某的母亲国某的账户转入国信证券有限责任公司XX证券营业厅，再由该营业厅汇入AA房地产开发有限公司，购房后其公司以现金方式按月偿还贷款，并于2003年12月3日一次性给付XX房地产开发有限公司6064879.76元，并通过俞某与郭某的账户，清偿了上述三套房屋的剩余贷款。科技公司就其主张出示了金额为229万元的转账支票、预付房款发票、金额为6064879.76元的转账支票、俞某与郭某的存折。俞某认可科技公司的陈述。郭某对于证据的真实性无异议，但郭某认为，购房期间，郭某与俞某均为科技公司股东，对共同经营的科技公司的财产收益享有所有权，且二人通过科技公司对共同财产灵活使用，并非科技公司借永俞某名义购买涉案房屋。
2017年，科技公司曾在XX市XX区人民法院提起诉讼，要求郭某给付出售XX市XX区××室房屋的所得款800万元。法院审理后认为，科技公司称其系××室房屋的实际购买人，但其未能提供任何与郭某关于借名购房的书面协议，即使科技公司对购房存在出资关系，但并不能证明其为实际产权人。2019年5月10日，朝阳区人民法院作出53号民事判决，驳回了科技公司的诉讼请求。判决后，各方均未上诉。
另查，涉案房屋已于2019年1月已经解除了抵押登记。
科技公司表示，涉案房屋一直由科技公司使用，2012年至2014年以俞某的名义出租，涉案房屋相关的费用均由科技公司负担。俞某对此予以认可，其表示涉案房屋出租给科技公司的子公司，科技公司收取租金，后来由于涉及关联交易，又出租给个人，2015年之后是科技公司在使用。
郭某表示，购买涉案房屋后，提供给包括科技公司在内的郭某与俞某的共同经营的关联公司租赁使用，如承租人需要发票，就以科技公司名义签订合同、收款并出具发票，如承租人不要发票，就是俞某签订合同并收款，房屋的水电暖气物业费等，由俞某与郭某的共同财产支付。
四、裁判结果
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国如下：
自本判决生效之日起七日内，被告俞某协助原告科技有限公司将座落于XX市XX区××房屋过户至原告科技有限公司名下。
五、律师点评
本案的争议为科技公司与俞某之间是否存在借名的约定。
第一，涉案房屋虽以俞某名义签订合同，并登记在俞某名下，但此发生在俞某与郭某的婚姻关系存续期间，按照法律规定，涉案房屋应属俞某与郭某夫妻共同财产。因此，科技公司与俞某在购房十几年后签署的借名购房协议，并未获得郭某的认可。
第二，科技公司虽主张其涉案房屋出资，但考虑到购房期间俞某与郭某均为科技公司的股东，俞某与郭某又为夫妻关系，故科技公司出资或使用房屋均不足认定科技公司与俞某之间存在借名购房的意思表示。
第三，俞某虽在2015年4月1日与科技公司签署协议，约定涉案房屋系科技公司借用俞某名义购买，其应当明知对涉案房屋并无处分的权利，但俞某在2015年10月13日与郭某签署《财产分割协议》时，仍然将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割，未就此提出异议，亦有悖常理。
第四，尽管仲裁于2015年2月确认国某系实际的出资人、收益人，但仲裁驳回了国某收回经营管理权的请求，故俞某与科技公司签署借名购房协议时，俞某系科技公司登记的法定代表人，且享有科技公司的经营管理权。
第五，如科技公司所述，因科技公司无法按揭贷款故借用俞某的名义购买房屋，但涉案房屋2003年还清贷款，2010年办理了房屋产权证，房屋已经具备过户给科技公司的条件，但科技公司却未主张过户，不符合常理。据此，法院对于科技公司主张借名购房之事实，不予采信。
关于科技公司主张的房屋过户请求。现郭某与俞某已经离婚，且按照财产分割协议的约定，涉案房屋归属俞斌个人所有，俞某同意将涉案房屋过户给科技公司，法院对此不持异议，故科技公司要求俞某将涉案房屋过户至科技公司名下的请求，法院予以支持。

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