出资人不能证明自己出资全部购房款,借名买房关系能认定吗?

发布日期：2020-08-12 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　原告张大治诉称：原、被告系亲戚关系。2006年双方达成口头协议，由原告借用被告名义购房屋。达成协议后，原告以被告名义签订《商品房买卖合同》、物业管理协议并全额支付了购房款、维修金、房产税、印花税、物业管理费，且上述凭证原件均在原告处。在能办理房屋产权转移登记手续后原告一直要求被告协助原告办理房屋变更登记手续，但被告一直找种种理由推脱，故诉请法院，请求判令被告履行协助义务，将诉争房屋变更登记为原告名下，并由被告承担诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告张月月辩称，我与原告间不存在借名买房协议，我们之间是合作买房关系，请求驳回原告的诉请。
　　三、本院查明
　　经审理查明：原、被告间系姻亲关系。被告张月月系实业公司员工。为鼓励职工买房，实业公司制定了单位职工在地产开发有限公司开发的小区购房者补助1万元的政策。2006年，原、被告达成了由原告以被告之名买房，由原告支付购房所需房款并支付被告一万元补助款的口头协议。后，原告依约2006年11月6日以被告张月月之名与地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并支付了购房款。2008年4月10，诉争房屋办理房产证，登记房屋所有权人为张月月。2011年8月29日，诉争房屋办理土地使用证，登记土地使用权人为张月月。诉争房屋的《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、房产证、土地证、购房款收条、房屋钥匙领取收条以及维修金、房产税、印花税、物业管理费相关收据原件均为原告持有。原告一直要求被告履行协助过户义务，但被告均拒绝。庭审中，经法庭主持调解，因原告不同意调解致使该纠纷未能协商处理，酿成本案纠纷。
　　上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业管理协议、房产证和土地证、票据、收款收据、领条、录音资料，被告提交的购房发票和契税发票以及庭审笔录在卷予以证实。
　　四、裁判结果
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》之规定，判决如下：
　　裁判结果
　　一、被告张月月在本判决生效后十日内，协助原告张大治将位于峨眉山市诉争房屋过户到原告张大治名下;
　　二、驳回原告张大治其他诉讼请求。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中级人民法院。
　　五、律师点评
　　本案争议焦点为张大治与张月月之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管张大治与张月月之间并没有书面约定，但诉争房屋的《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、房产证、土地证、购房款收条、房屋钥匙领取收条以及维修金、房产税、印花税、物业管理费相关收据原件均为原告持有，可以证明诉争房屋系由张大治出资购买并一直由其占有使用这一事实，且原告对借名购房理由进行了合理解释，因此对原告主张的与被告之间存在借名买房关系，符合事实与法律规定，本院予以确认;张月月以其持有购房发票及契税发票而主张其与原告间系合作买房关系。
　　但因购房款及契税缴纳凭证原件均在原告处，仅凭发票不能证明其缴纳购房款及契税这一事实，且即使购房款及契税真为被告缴纳，那购房名义人为被告，购房款及契税也由被告缴纳，这也与其辩称的合作买房理由相矛盾，因此对被告主张的合作买房理由不予认可。借名买房协议成立后，虽借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力，但却在当事人之间形成了合同关系，借名人因此而成为这一关系下的债权人，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。现原告要求被告履行协助办理房屋产权过户的请求，符合法律规定，本院予以支持。

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